Bauunternehmen
Bauunternehmen bieten Bauleistungen im Auftrag eines Kunden oder Generalunternehmers an. In der Regel erbringen Bauunternehmen ihre Dienstleistungen nicht auf eigenen Grundstücken, sondern auf Grundstücken des Auftraggebers (Bauherrn). Da kein Eigentumswechsel stattfindet, bedarf es keines notariellen Vertrages, sondern lediglich eines privatschriftlichen Vertrages zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen. Je nach Umfang der Leistungen, die vom Bauunternehmen erbracht werden, sind die verschiedenen Typen von Bauunternehmen anders bezeichnet. Grob unterteilt wird zwischen den folgenden Typen unterschieden:
1. Fachunternehmer sind auf ein Gewerk spezialisiert. Unter Gewerken werden versteht man die Erbringung von bestimmten fachspezifischen Leistungen (z.B. Dachdecker, Klempner, Maler etc.).
2. Generalunternehmer übernehmen im Auftrag alle Gewerke eines Projekts. Häufig beauftragen die Generalunternehmer Fachunternehmen als Subunternehmer mit der Ausführung einzelner Gewerke. Teilweise lassen Generalunternehmer sogar sämtliche Bauleistungen von Fachunternehmern ausführen.
3. Totalunternehmer sind Generalunternehmer, die zusätzlich auch mit Planungsleistungen beauftragt werden. Ein Totalunternehmer betreut entsprechende Projekte von der Planungsphase bis zur Fertigstellung des Auftrags. Hierbei werden häufig Fachunternehmer mit der Ausführung einzelner Gewerke beauftragt.
Während der Bauphase werden für die einzelnen Bauleistungen in der Regel Abschlagszahlungen vom Kunden bezahlt, die sich am jeweiligen Bautenstand orientieren. Entsprechend muss der Kunde permanent in Vorleistung gehen und sollte sich deshalb der Risiken in dieser Konstellation bewusst sein.
Gefahren
Eine Dekra-Studie belegt: Beim Bau von Wohnhäusern entstehen jedes Jahr geschätzte Schäden im Wert von 1,4 Milliarden Euro. An jedem Haus wurden im Schnitt 21 Mängel im Wert von durchschnittlich 10.000,- Euro festgestellt, die sich in der Folge auf bis zu 27.000,- Euro summieren konnten.
Nahezu alle Bauverträge mangelhaft
→ Ein großer Teil aller Bauverträge sind eigentlich nicht unterschriftsreif. Das ist das Ergebnis einer Studie des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung Hannover. 100 Bauverträge wurden eingehend auf Herz und Nieren geprüft. Nur jeder zehnte Vertrag wurde noch als ausreichend angesehen, alle übrigen anderen erwiesen sich als „erheblich unvollständig“ oder „unvollständig“. Die Bauverträge wurden nach zwölf ausgewählten Prüfkriterien gecheckt – von der Klarheit zur Art des Vertrages über die Definition des Vertragsgegenstandes, die Bewertung der Bau- und Leistungsbeschreibung, die Preissicherheit, die Zahlung nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung bis hin zu Sicherheitsleistungen, förmlicher Abnahme und Verjährungsfristen.
Das Ergebnis ist niederschmetternd: nur jeder dritte Vertrag führte eindeutig auf, was eigentlich gebaut werden soll, mehr als die Hälfte der Verträge enthielt keine verbindlichen Fertigstellungsfristen. Das kann für den Bauherren unangenehm und böse und teuer enden, wenn beispielsweise die Mietwohnung schon gekündigt, der Einzug in die eigene Immobilie aber noch gar nicht möglich ist. Ein Festpreis war nur in gut einem Drittel der Verträge vereinbart worden. Risiken werden damit systematisch auf die Schultern der Bauherren abgewälzt. Treten beim Bau Komplikationen auf, wenn zum Beispiel der Keller zusätzlich abgedichtet werden muss, zahlt der Bauherr nach, wenn kein Festpreis vereinbart wurde.
Schlüsselfertig heißt nicht fertig
→ Viele unerfahrene Bauherren lassen sich zudem von dem Begriff „schlüsselfertig“ blenden. Der Schlüssel wird zwar bestimmt übergeben, das heißt aber nicht, dass das Haus oder das Grundstück schon bezugsfertig wären. Die Außenanlagen beispielsweise sind in dieser Vereinbarung üblicherweise nicht enthalten. Zufahrt, Eingangstreppe, Terrasse und Wege werden zwar grob geplant, aber die Umsetzung ist oft Sache des Bauherrn. Auch Fußböden im Innenraum, Türen, Duschabtrennungen oder die Tapete an Decken und Wänden können bei „schlüsselfertigen“ Angeboten noch fehlen.
Als inakzeptabel gelten auch Verträge, die Zahlungspläne mit Vorkasse-Modellen enthalten. Der Bauherr muss dann schon für Leistungen, die noch gar nicht erbracht wurden, Geld auf den Tisch legen. Außerdem versuchen die Hausanbieter bisweilen, gesetzliche Mängelrechte einzuschränken, Gewährleistungsfristen zu kürzen oder eigene Gewährleistungspflichten auszuschließen.
Gleiche Wohnung – andere Quadratmeterzahl nach DIN
→ Bauunternehmer benutzen zur Berechnung der Wohnfläche gern statt der Wohnflächenverordnung (WoflV) die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und gelegentlich auch noch die veraltete DIN 283, weil die DIN-Berechnung zu einer höheren Wohnfläche bei gleicher Wohnung und damit zu einem höheren Arbeitspreis führt.
Während beim geförderten Wohnungsbau die WoflV zwingend anzuwenden ist, bleibt es dem Bauunternehmer bei nicht geförderten Bauvorhaben freigestellt, welche Berechnungsgrundlage er wählt. Gern „vergisst“ der Bauunternehmer auf dem Grundriss deshalb anzugeben, welche Berechnungsgrundlage angewendet wurde.
Unterschiede zwischen der WoflV und der DIN 277 ergeben sich vor allem bei Dachschrägen, Treppen, Loggien, Balkonen und Terrassen. Dachschrägen unter zwei Metern Höhe dürfen bei WoflV nur zur Hälfte angerechnet werden, bei DIN 277 voll. Dachböden (Spitzböden) werden nach WoflV gar nicht, nach DIN 277 voll als Wohnnutzfläche anerkannt. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach WoflV zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte als Wohnfläche anzurechnen, nach DIN 277 voll. Kellervorratsräume zählen nach WoflV nicht zur Wohnfläche, nach DIN 277 schon. So können sich beträchtliche Unterschiede ergeben.
Wenn der Architekt mit dem Bauunternehmer verbunden ist
→ Ein nicht neutraler Architekt, der vom Bauunternehmer mitgeliefert wird und dessen Kosten schon im Baupreis enthalten sind, wird kein Interesse daran haben, das Portemonnaie des Bauherren zu schonen.
Aufpreistrick
→ Die angebotenen Standardausführungen sind oft sehr günstig und dienen dazu, Kunden anzulocken. Verdient wird aber an den beinahe unausweichlichen Sonderwünschen: eine Wand versetzen oder Jalousien im Erdgeschoss anbringen.
Hierbei werden gern scheinbare Rabatte eingeräumt, wenn denn der Bauherr auf der Stelle eine entsprechende Vereinbarung unterschreibt. So wird beispielsweise das bodentiefe Fenster für 1.300 Euro statt für regulär 2.000 Euro angeboten. Das klingt gut, aber bei vielen Haussystemen kostet eine solche herkömmliche „normale“ Fenstervergrößerung durch eingespartes wegfallendes Wandmaterial der Baufirma fast nichts. Wer das nicht weiß, tappt in die Falle.
Ausstattungstrick
→ Schwammige Ausdrücke in der Baubeschreibung wie Standardausstattung mit qualitätsgeprüften Markenartikeln, handelsübliche Ausführung, hochwertig, exklusiv oder formschön sind als juristische Grundlage im Streitfall wertlos und dienen dem Bauunternehmen lediglich dazu, möglichst viele Kosten einzusparen. Sie bedeuten alles und nichts und sind eine Gelddruckmaschine für die Bauunternehmer. Wenn der Bauherr glaubt, seine schönen Zimmertüren aus Holz seien Vollholztüren, so irrt er sich, denn auch eine einfache Röhrenspantür darf als Holztür verkauft werden. Die zu verbauende Ausstattung sollte immer die Herstellermarken enthalten, Begriffe wie „oder gleichwertig“ sollten unbedingt gestrichen werden, da sie nur zum Missbrauch verleiten.
Bemusterungstrick
→ In der Baubeschreibung finden sich oft Formulierungen wie „Fliesen bis zu einem Bruttomaterialpreis von 15 Euro je Quadratmeter.“ Der Kunde soll sich dann entsprechende Fliesen im vorgeschlagenen Markt oder im Bemusterungszentrum des Bauunternehmers aussuchen. Die Preise, die dem Kunden genannt werden, sind aber nicht die günstigen Preise, für die der Bauunternehmer die Fliesen bezieht oder die der Kunde bei anderen Händlern für Aktionsware bezahlen würde.
Letzte Rate-Trick: statt fünf nur zwei Prozent Restzahlung
→ Bei der Zahlung der Abschläge kommt es wieder auf die Formulierung in der Baubeschreibung an.
Ein üblicher seriöser Zahlungsplan sieht beispielsweise so aus:
20 % nach Beginn der Erdarbeiten
10 % nach Fertigstellung der EG Decke
15 % nach Rohbaufertigstellung
15 % nach Fertigstellung der Innenputzarbeiten
35 % nach Fertigstellung der Estricharbeiten
5 % nach Gesamtfertigstellung und Hausübergabe
Ein Zahlungsplan mit drei Prozent höherem Risiko gemessen an der Gesamtbausumme sieht beispielsweise so aus:
20% nach Beginn der Erdarbeiten
10% nach Fertigstellung der EG Decke
15 % nach Rohbaufertigstellung
18 % nach Fertigstellung der Innenputzarbeiten
35 % nach Fertigstellung der Estricharbeiten
2 % Restzahlung nach Gesamtfertigstellung und Hausübergabe
Neben den drei Prozent, die Bauunternehmer auf diese Weise bereits so schon vor der Hausübergabe vereinnahmen, ziehen umtriebige Bauunternehmer auch gern mal die entsprechenden Abschlagsgewerke vor, um die vereinbarten Zahlungen verlangen zu können. So werden beispielsweise Innenputz- und Estricharbeiten ausgeführt, um die entsprechenden Rechnungen zu stellen, ohne, dass auch nur eine Steckdose, Wanne, Dusche oder Heizkörper im Haus installiert wurde.
Abnahmetrick mit fiktiver Abnahme per Rechnung und per Einzug
→ Bis zur Abnahme hat der Bauunternehmer die Nachweispflicht für entstandene Schäden und Mängel. Am Tag der Abnahme kehrt sich die Beweislast um.
Es gibt neben der tatsächlichen echten formellen Abnahme im Beisein eines Architekten oder Sachverständigen und mit einem Protokoll sowie Mängelbeseitigungs-Begehren gibt es auch die Möglichkeit der fiktiven Abnahme. Viele Bauherren wissen gar nicht, dass eine solche fiktive Abnahme überhaupt möglich ist.
Laut der Vertragsordnung für Bauleistungen von 2009 kann diese fiktive Abnahme auf zwei Arten erfolgen:
1. § 12 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B: Wird keine Abnahme verlangt, so gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung. (Eine solche Mitteilung kann insbesondere in der Übersendung der Schlussrechnung liegen.)
2. § 12 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B: Wird keine Abnahme verlangt und hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Exakt an diesem Punkt muss der Bauherr sehr genau aufpassen. Denn sobald die Abschlussrechnung gestellt ist oder das Haus bezogen wurde, beginnen die entsprechenden Fristen zu laufen! Wenn dem Bauherrn eine Woche nach Einzug oder zwei Wochen nach Zahlung der Schlussrechnung einfällt, den Bauunternehmer anzurufen und einen Termin für die Erstellung des Abnahmeprotokolls zu bitten, ist es zu spät. Der Bauunternehmer ist aus der Haftung.
Verjährungstrick
→ Zum Vorteil für den Bauherrn wurden die allgemeinen Gewährleistungszeiten auch in der Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) auf fünf Jahre angehoben.
Erfahrungsgemäß treten die ersten Mängel oder Probleme erst nach drei oder vier Jahren auf. Die Pflicht zur Behebung von Mängeln besteht fünf Jahre, wobei die Frist nicht am Jahresende beginnt, sondern stets mit der Abnahme. Wurde der Bau also am 15. Oktober 2012 abgenommen, dann endet die Gewährleistungsfrist auch am 15. Oktober 2017.
Wer nun seinen Bauunternehmer anruft, um einen Mangel beheben zu lassen, wird häufig feststellen, dass dieser alles tut, um sich über diese Fünfjahresfrist zu „retten“. Es wird mit allen Mitteln auf Zeit gespielt. Das fängt bei einem verzögerten Termin an, man sei sehr stark eingebunden. Es geht weiter mit notwendigen Anfragen beim Hersteller, das Einbringen von Provisionen, die „garantiert“ kurzfristig ersetzt werden oder es werden firmeneigene Gutachter bestellt, die den Mangel „selbstverständlich“ nicht feststellen können. Für all das soll man Verständnis haben. Wer sich auf derlei Hinhaltemanövertaktik einlässt, hat schon verloren. Auch eine schriftliche Mahnung reicht nicht aus, es müssen gerichtliche Schritte vor Ablauf der Gewährleistungsfrist eingeleitet worden sein.
Drei Monate Bauzeit heißt nicht Einzug in drei Monaten
→ Bauunternehmer locken gern mit einer Bauzeit von nur drei Monaten. Das bedeutet aber nicht, dass das gesamte Bauvorhaben auch tatsächlich nur so viel Zeit in Anspruch nimmt. Wenn beispielsweise Wintermonate, in denen sich der Weiterbau verzögert, in diesen Zeitraum fallen, können auch sieben bis neun Monate bis zum Einzug vergehen. Wer seine Mietwohnung mit Frist von drei Monaten gekündigt hat, muss dann nach einer Ersatzwohnung suchen oder viel Geld für ein Hotel ausgeben. Und die Raten für das Darlehen werden meist bereits ab dem vierten Monat fällig, also wenn man noch gar nicht im neuen Haus mietfrei wohnen kann.
Die Baufirma geht pleite
→ Es sollte auf keinen Fall ein Bauvertrag ohne eine Fertigstellungsbürgschaft (auch Vertragsausfallbürgschaft oder Baugewährleistungsbürgschaft genannt) abgeschlossen werden. Denn nur wenn eine solche Bürgschaft vorhanden ist, kommt im Falle einer Pleite der Baufirma eine Versicherung für den Schaden auf.
Dabei ist auch genau auf die Höhe der angebotenen Bürgschaft zu achten. Fünf Prozent Fertigstellungsbürgschaft reichen nicht aus. Zu empfehlen sind 20 Prozent der Bausumme. Zudem sollte hinter jeder Bürgschaft ein unabhängiger Versicherer oder eine Bank stehen. Dies beugt endlosen juristischen Auseinandersetzungen vor, falls das Unternehmen plötzlich in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder gar insolvent werden sollte.
Viele Bauherren scheuen die Investition von mehreren tausend Euro jedoch. Fehlt dieser Baustein auf dem Weg zum Eigenheim, kann dies dem Bauherrn das Genick brechen. Wurden dann auch noch Leistungen nicht nach Fertigstellung eines Bauabschnitts bezahlt, sondern Vorkasse geleistet, hat der Bauherr im Insolvenzfall der Baufirma den finanziellen Schaden.
Die Zahlung sollte streng nach tatsächlichem Baufortschritt erfolgen. Dann kann auch kein Geld für nicht erbrachte Leistungen am Haus einfach „verschwinden“.
Es entstehen unbezahlbare Folgekosten
→ Um dieses Risiko zu vermeiden, raten Experten von Anfang an eine baubegleitende, unabhängige Qualitätsüberwachung einzuschalten. Vorbeugen ist immer besser, als hinterher reklamieren zu müssen. Die Kosten hierfür halten sich in Grenzen, sie variieren je nach Anbieter. Bauherren sollten bei der Planung darauf bestehen, dass Baudetails klar festgeschrieben sind. Auch eine Luftdichtheitsprüfung, ein sogenannter Blower-Door-Test, sollte vor der Übergabe fest eingeplant werden. Hier zeigt sich, ob sorgfältig gearbeitet wurde. Das neue Zuhause sollte in puncto Heizenergieverbrauch keine von Anfang an eingebauten Schwachstellen aufweisen.
Garantierter Festpreis wird überschritten
→ Der Baugrund verursacht oft massive Kostensteigerungen. Erst ein Baugrundgutachten gibt größtmögliche Sicherheit. Ist der Baugrund tragfähig, lassen sich auch so genannte Setzrisse nahezu ausschließen. Andernfalls schlagen aufwändige Arbeiten am Fundament schnell kräftig zu Buche. Hinterfragen sollte der Bauherr auch Angaben zu Baunebenkosten: Spricht der Verkäufer von beispielsweise zehn Prozent des Kaufpreises, sollte sich der Bauherr damit nicht zufriedengeben. Die absoluten Kosten inklusive aller örtlichen Besonderheiten können exakt berechnet und angegeben werden. Daher ist es ratsam, die Baufinanzierung vor der Vertragsunterschrift gründlich auf Herz und Nieren von einem unabhängigen Institut prüfen zu lassen – ausdrücklich, also auch, ob alle Bauarbeiten und -kosten im Bauvertrag korrekt aufgeführt und kostendeckend beinhaltet sind.
Die eigene wirtschaftliche Lage verschlechtert sich
→ Wichtig ist, die monatliche Belastung auf eine möglichst lange Zeit festzuschreiben. Zu empfehlen sind 20 Jahre, dann reißt ein Zinsanstieg kein Loch in die monatliche Haushaltskasse. Da nach zehn Jahren laut Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches ohnehin ein Sonderkündigungsrecht besteht, können etwaige Zinsabfälle auch dazu genutzt werden, die Zinsen neu zu verhandeln.
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