Immobilienmakler
Immobilienmakler verdienen ihr Geld mit dem Verkauf oder der Vermietung von Immobilien. In der Regel haben Makler einen Schwerpunkt, beispielsweise auf Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilien. Die Bezahlung erfolgt üblicherweise über eine erfolgsabhängige Provision, die vom Käufer, dem Verkäufer oder anteilig von beiden getragen wird.
In Deutschland benötigen Immobilienmakler zur Ausübung ihrer Tätigkeit eine Gewerbeanmeldung gemäß Paragraph 14 der Gewerbeordnung (Anzeigepflicht). Zudem ist eine spezielle Makler-Erlaubnis nach Paragraph 34 der Gewerbeordnung nötig, welche zum Beispiel bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder einer „nicht geordneten finanziellen Situation“ des Antragstellers verweigert werden kann.
Neben freien Immobilienmaklern und Maklerunternehmen bieten auch die Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers an.
Gefahren
Nur ein Beratervertrag
→ Gemeint ist, wenn der Makler mit dem Kunden einen Beratervertrag und keinen Vermittlervertrag abschließt. Dann muss der Kunden den Makler auch bei Erfolglosigkeit bezahlen.
Provisions-Lüge
→ Manche Makler behaupten, dass die Provision gesetzlich festgeschrieben sei. Das ist nicht wahr. Das einzige, was gesetzlich geregelt ist, ist die Obergrenze der zu zahlenden Provision bei der Vermittlung zwischen Mietern und Vermietern. Hier gilt, es dürfen insgesamt nicht mehr als 2 Grundmonatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangt werden. Von welcher Seite dies geschieht, ob vom Vermieter oder vom Mieter, ist wiederum völlig frei definierbar. Ein Unterschreiten dieser gesetzlichen Höchstgrenze ist selbstverständlich jederzeit möglich.
Negatives wird verschwiegen
→ Fehlen bestimmte Angaben zum Objekt, kann man meist davon ausgehen, dass diese Angaben eher negativ ausfallen würden. So wird zum Beispiel die Etage einer Wohnung nicht angegeben. In diesem Falle liegt die Vermutung nahe, dass es sich entweder um eine Souterrainwohnung oder um eine Wohnung oberhalb des 2. Obergeschosses ohne Lift handelt.
Schrottimmobilien
→ Wenn Makler einen doppelt so hohen Preis für ein Objekt verlangen, als man bei einem Weiterverkauf erzielt, spricht man nach ständiger BGH-Rechtsprechung von einem sittenwidrigen Kaufpreis.
→ Wenn Kleinverdienern ein Kredit für einen Wohnungskauf mit dem Versprechen aufgeschwatzt wird, der Kredit würde sich durch eingesparte Steuern und Mieten praktisch von allein abzahlen, ist das eine Lüge und bedeutet für bonitätsschwache Käufer den finanziellen Ruin.
Rahmenvertrag mit Notar
→ Makler schließen mit so genannten Mitternachtsnotaren, die so heißen, weil sie auch zu Unzeiten Verträge beglaubigen, Rahmenverträge ab, in denen sie sich zur Hilfe beim Abschluss von Geschäften verpflichten, ohne dass der Käufer davon etwas weiß. Alarmzeichen sollten sein, wenn die Beurkundung in Kaufangebot des Käufers und Annahme durch den Verkäufer aufgespalten wird und die 14 Tage Lesefrist des Angebots beim Käufer nicht eingehalten wurde.
Falsche Retter vor Zwangsversteigerungen
→ Manche Makler suchen Hausbesitzer kurz vor öffentlichen Zwangsversteigerungsterminen auf und bieten an, das Haus mit Geldern aus einem Fonds zu ersteigern. Der Altbesitzer könne zur Miete wohnen und es später zurückkaufen. Dafür sei ein nicht rückzahlbarer Vorschuss von 2.500 Euro nötig. Die Rettung bleibt aus, das Geld ist weg.
Vorgetäuschtes Makler-Treuhandkonto
→ Käufer von Immobilien zahlen grundsätzlich den Kaufpreis an den Besitzer der Immobilie und nicht an den Makler. Um Vertrauen zu schaffen, behaupten jedoch unseriöse Makler, das Geld würde auf ein Makler-Treuhandkonto fließen, was nicht stimmt. Hat ein Bauträger das Geld als Vorschuss für eine noch zu bauende Wohnung bekommen und geht vor Fertigstellung pleite, ist das Geld ohne Gegenwert verloren.
Aus der Presse
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Immobilienverwalter
Eine seriöse Hausverwaltung vertritt den Eigentümer gegenüber den Mietern und nimmt ihm kaufmännische, administrative oder technische Aufgaben ab.
Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer, wird in der Regel eine Wohnungseigentumsverwaltung eingesetzt, die sich der Eigentümerbelange annimmt. Sie besorgt sämtliche zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie erforderlichen Geschäfte, die aber nur das gemeinschaftliche Eigentum umfassen dürfen. Darunter fallen zum Beispiel Abschluss von Versicherungsverträgen, Wartungsverträge, Energieeinkauf und Besorgung von Hausmeisterpersonal. Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung werden zudem jährliche Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt und zumindest einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen.
Gewerbliche Objekte werden ab einer bestimmten Größe und der damit einhergehenden Komplexität der Aufgaben nicht mehr durch Hausverwaltungen betreut, sondern durch ein Facilitymanagement (englisch facilities), worunter die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen verstanden wird.
Checkliste
→ Haben sowohl der Inhaber als auch die Sachbearbeiter der Immobilienverwaltung mindestens einen Abschluss als Immobilienkaufmann oder besser Immobilienfachwirt vorzuweisen? Zusätzlich sollten sie eine technische Expertise nachweisen können, etwa durch Weiterbildung.
→ Benutzt der Verwalter für seine tägliche Arbeit ein Prozesshandbuch, in dem alle wichtigen Daten und Arbeitsabläufe für das Objekt dokumentiert werden? Wenn es hierfür keine spezielle Software gibt, muss wenigstens eine Kladde vorliegen. Ansonsten können wichtige Informationen bei einem Mitarbeiterwechsel verlorengehen. Hauseigentümer sollten sich das Handbuch vorzeigen lassen.
→ Stellt der Verwalter vor Vertragsunterzeichnung ein Muster für den Wirtschaftsplan sowie Abrechnungen und Protokolle zur Verfügung?
→ Gibt der Verwalter bereitwillig Auskunft zum Stammkapital beziehungsweise zum Vermögen der Verwaltung?
→ Wie sieht das Büro des Verwalters aus? Der erste Eindruck trügt nur selten. Herrscht vor Ort Ordnung oder Chaos? Herrscht eine organisierte Arbeitsweise vor oder hängen dutzende post-its mit Kundenaufträgen am PC? Manche Verwalter haben gar kein Büro und arbeiten vom heimischen Küchentisch aus. Hauseigentümer sollten immer Referenzen verlangen und mit anderen Kunden des Verwalters sprechen.
→ Bin ich als Eigentümer vor Schäden, die der Verwalter verursacht, geschützt? Kann der Verwalter einen ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen? Eine Betriebshaftpflichtpolice ist Mindeststandard, die Vermögensschadenhaftpflicht wird bei Vermögensschäden aktiv, und eine Vertrauensschadenversicherung, wenn der Verwalter grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich Schäden verursacht. Wie hoch sind die jeweiligen Versicherungssummen?
→ Wie viele Jahre besteht die Hausverwaltung schon? Seit wann werden andere Objekte verwaltet? Mehrfache Vertragsverlängerungen sind immer gut – das Gegenteil ist es nicht!
→ Ist die Hausverwaltung in vertretbarer Entfernung zur Immobilie ansässig? So ist gewährleistet, dass regelmäßig nach dem Rechten gesehen wird und bei Bedarf Mitarbeiter schnell vor Ort sein können.
Gefahren
Verwaltungsvertrag
→ Der Verwaltungsvertrag wird individuell geschlossen. In der Regel hat jede Hausverwaltung ihre eigenen Vertragstexte. Künftige Vermieter sollten die Verträge vergleichen, prüfen und sich gegebenenfalls beraten lassen. Denn: Verträge der Hausverwaltungen sind für die Immobilienbesitzer nicht immer optimal abgefasst. Der Vermieter sollte hellhörig werden, wenn sich im Vertrag Klauseln finden, die die Hausverwaltung an Reparaturarbeiten mitverdienen lassen. Obacht auch bei unbestimmten Sonderleistungen!
Preisbrecher
→ Einige Anbieter offerieren ihre Dienstleistung schon für monatlich zehn Euro pro Wohnung. Übliche Objekte mit etwa 100 Wohnungen kann ein mittelständischer Verwalter aber nur seriös betreuen, wenn er mindestens 15 bis 18 Euro erhält. Ein „Preisbrecher“ kann nur überleben, indem er seine Kosten und damit auch seine Leistung anpasst. Das ist aber meist zum Schaden des Objekts und der Eigentümer. Während das Objekt vernachlässigt wird, kommt mit der Abrechnung von überteuerten Zusatzleistungen oder einfachen Tätigkeiten, wie etwa Kopien zu horrenden Preisen, das böse Erwachen für den Besitzer.
Zeitnot
→ Oft vernachlässigen Verwalter aus Zeitnot die Überwachung der Instandhaltung. Die Folgen sind fatal. Der Wert der Immobilie sinkt und Reparaturen werden teurer. Bei modernen, wärmegedämmten Häusern müssen die Außenfassaden etwa alle zehn bis zwölf Jahre ausgebessert und gestrichen werden. Wenn der Verwalter das einige Jahre lang schleifen lässt, kann zum Beispiel Wasser in die Dämmung eindringen. Dann drohen Kältebrücken, Schimmel, morsche Fenster und eine aufwendige Sanierung.
Hausmeister
→ Es gibt tatsächlich Verwalter, die haben das ihnen zur Verwaltung überlassene Objekt noch nie gesehen. Die Überprüfung notwendiger Wartungen übernimmt in diesen Fällen ein Hausmeister, der dafür jedoch in der Regel nicht ausgebildet ist. Die Eigentümer zahlen dann für eine schlechte Leistung doppelt, weil der Hausmeister meist nicht über den Verwaltervertrag abgerechnet wird. Auch hochwertige Bestände können so innerhalb weniger Jahre verwahrlosen.
Instandhaltungsrücklage
→ Es kommt immer wieder vor, dass sich Verwalter an der Instandhaltungsrücklage vergreifen. Wer die Belege nicht genau prüft, kommt dieser Masche erst nach Jahren auf die Schliche.
Handwerker-Deal
→ Wenn die Hausverwaltung Handwerker bestellt, muss sie alle Rabatte und Kostenersparnisse an die Eigentümer weiterleiten. Einige Verwalter halten hier aber die Hand auf. Das ist selbstverständlich illegal.
Architektenrolle
→ Eigenleistungen der Verwalter verursachen immer wieder Ärger. Einige Verwalter planen Baumaßnahmen selbst, sie sind also plötzlich als Architekten tätig. Wenn dann Fehler festgestellt werden, berufen sich Handwerker auf die falschen Vorgaben. Bei derartigen Streitereien kann es schnell um sechsstellige Summen gehen. Was wenige wissen: wenn der Verwalter keine Architektenhaftpflicht besitzt, muss er den Schaden zumindest teilweise aus eigener Tasche bezahlen. Dann droht die Insolvenz. Unter Umständen müssen die Eigentümer dann eigenes Geld aufwenden, um die Mängel zu beseitigen.
Indizien
→ Schlecht verwaltete Objekte sind auch von Laien relativ leicht erkennbar: Wer sich in der Wohnanlage umschaut, registriert schnell erste Indizien. Ungepflegte Außenanlagen, Hundekot im Sandkasten, wildes Durcheinander bei den Klingelschildern. Weitere Indizien sind säumige Mieter, Randale im Hausflur, überteuerte Betreuungskosten, Vetternwirtschaft bei Instandhaltungsarbeiten am Objekt.
Mieter
→ Schlechte Dienstleister verwalten passiv, das heißt, sie sie sind für Mieter nur schwer erreichbar. Erst wenn sich ein Mieter beschwert, werden sie aktiv. Die Zeche zahlen dann vielfach die Vermieter, wenn verärgerte Bewohner Mietminderungen geltend machen oder sogar Mietverträge kündigen.
Aus der Presse
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Bewährungsstrafe für Hausverwalter
Zur Höchststrafe, die in Abwesenheit eines Angeklagten verhängt werden kann, hat das Amtsgericht jetzt einen 59-jährigen Wohnungsverwalter verurteilt. Mit schriftlichem Strafbefehl wurde gegen den Geschäftsführer einer Hausverwaltung wegen Betruges und Untreue ein Jahr Bewährungsstrafe festgesetzt…