DFK Invest AG – Faktencheck 

DFK Invest AG – Verlockende Immobilienangebote mit hohen Renditen

„Immobilienprofite sind jetzt zugänglich für jeden“ – so wirbt DFK Nord auf seiner Website. Angeboten wird ein „Sorglos-Paket“ für Immobilieninvestoren: Schlüsselfertige Eigentumswohnungen als Kapitalanlage mit Mieteinnahmen ab dem 1. Tag, Übernahme von Reparaturkosten und „kein Mietausfall-Risiko“.

Dem Käufer wird suggeriert, er könne schon ab 80 Euro monatlich Eigentümer werden​ dfknord.de. Parallel dazu preist die Firma festverzinsliche Anlageprodukte an: „7 % Festverzinsung“ pro Jahr mit Immobilien als Grundlage ​dfknord.de. Diese Offerten klingen für Anleger verlockend – vielleicht zu verlockend. Ein genauerer Blick enthüllt überzogene Versprechen und potenzielle Risiken hinter der glänzenden Fassade.

Renditeversprechen und geschickte Verkaufsmasche

DFK Nord präsentiert Immobilien als risikoarme Geldanlage und vermittelt den Eindruck, hohe Renditen seien quasi garantiert. So wird die jährliche Gewinnausschüttung von 7 % seit 2004 betont – jüngst ist sogar von „bis zu 8 %“ die Rede ​dfkgroup.de. Gleichzeitig wird die Hemmschwelle für Käufe bewusst niedrig angesetzt: geringe Einstiegssummen (ab 50 € im Monat) ​dfknord.de, Steuerersparnisse durch Abschreibungen, und eine scheinbar minimale monatliche Belastung dank Mieteinnahmen und Steuervorteilen.

Exemplarisch rechnet DFK vor, dass bei einer Wohnung für ~93.000 € in Duisburg nach Miete (271 €) und Steuerbonus (189 €) nur 53 € monatlich aus eigener Tasche zu zahlen seien ​dfknord.de. Solche Rechenbeispiele und Slogans wie „Immobilieneigentum ohne Vermietersorgen“ sollen Anlegern Sicherheit vorgaukeln.

Branchenkenner warnen jedoch, dass hinter solchen Offerten oft sogenannte Vertriebsimmobilien stecken – Objekte, die mit professionellem Vertrieb an unerfahrene Anleger verkauft werden. Typische Merkmale: überteuerte Preise, eine Vertriebsmannschaft, die mit geschönten Kalkulationen arbeitet, und Verkaufsargumente, die „zu gut klingen, um wahr zu sein“ ​immostanding.de. Statt die reale Mietrendite der Immobilie offenzulegen, wird mit fiktiven Eigenkapitalrenditen und Steuerboni geworben.

Unerfahrene Käufer werden mit perfekt aufbereiteten Präsentationen über Standortvorteile und Steuervorteile überhäuft und zu schneller Unterschrift gedrängt ​immostanding.de. Die versprochene „kostenlose Hausverwaltung“ und Mietgarantie ist oft schon im Kaufpreis versteckt und zeitlich befristet – letztlich zahlt der Käufer diese Leistungen selbst, z.B. durch einen Aufpreis auf den Immobilienwert ​immostanding.de. So wundert es nicht, dass ein Profi trocken resümiert: „Eine Vertriebsimmobilie ist eine Immobilie, die ohne entsprechende Vertriebsmethoden niemand zu dem angebotenen Preis kaufen würde“ ​immostanding.de.

Genau dieses Schema – geringe Eigenleistung, steuerliche Vorteile, Rundum-Betreuung – wendet DFK Nord an. Die psychologischen Trigger wie Sicherheitsgefühl („kein Mietausfallrisiko“) und Handlungsdruck greifen besonders bei der avisierten Zielgruppe: kleine Privatanleger mit Rentenängsten, die nach Alternativen zum zinslosen Sparbuch suchen. DFK spricht gezielt die Sorge vor der „Versorgungslücke“ im Alter an und stilisiert die vermietete Immobilie zur besten Altersvorsorge für „beinahe Jeden“ ​dfknord.de.

Greenwashing spielt ebenfalls mit: Viele Objekte werden als energieeffizient (KfW-55-Standard) und damit zukunftssicher beworben ​dfknord.de. Zudem schmückt man sich mit einem EU-Förderlogo – finanziert aus einem Corona-Aufbauprogramm der EU ​dfknord.de. Dieses offizielle Siegel mag Vertrauen schaffen, ändert aber nichts daran, dass die Kalkulationen optimistisch und die Risiken einseitig dargestellt sind.

Überzogene Renditeversprechen von 7–8 % jährlich ohne Schwankungen und „wie ein Uhrwerk“ pünktliche Mietzahlungen ​dfkgroup.de wecken bei Experten große Zweifel: Solche Erträge sind am Immobilienmarkt nur mit hohem Leverage oder überdurchschnittlichem Risiko erzielbar – garantiert sind sie nie.

Undurchsichtige Konzernstruktur – Wer steckt dahinter?

Hinter der Marke DFK Nord steht ein Geflecht von Firmen der DFK-Gruppe mit Sitz in Kaltenkirchen (Schleswig-Holstein). Zentralfigur ist der Gründer und langjährige Vorstandschef Valeri Spady, Jahrgang 1973, ein Betriebswirt aus der russlanddeutschen Community​gomopa.io. Spady hat die DFK Deutsches Finanzkontor AG im Jahr 2001 aus der Taufe gehoben und seitdem ein bundesweites Finanzvertriebs- und Immobilienimperium aufgebaut ​dfkag.de​dfkgroup.de.

Bis heute hält er die Fäden in der Hand: Die AG gehört zu 100 % seiner Einzelfirma „Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.“, über die er die Konzernabschlüsse konsolidiert ​verbraucherschutzforum.berlin. Mit anderen Worten: DFK ist ein inhabergeführtes Familienunternehmen, bei dem Spady als wirtschaftlich Berechtigter maßgeblich profitiert. Im Aufsichtsrat sitzen enge Vertraute – darunter Egor Spady, offenbar ein Familienmitglied, und Sergej Wagner, ebenfalls aus der russlanddeutschen Unternehmergemeinschaft ​verbraucherschutzforum.berlin. Diese personelle Besetzung deutet auf ein geschlossenes Netzwerk hin.

Die Geschäftsführung rotiert innerhalb der Gruppe: Neben Valeri Spady (Vorstand der DFK AG) tauchen Namen wie Vitali Bühler – langjähriger Mitvorstand und Finanzkaufmann – und neuerdings Vladimir Ponkrashov auf ​dfknord.de. Ponkrashov wurde jüngst als Vorstandsvorsitzender der DFK Nord AG genannt, was auf einen Generationenwechsel oder eine Neuaufstellung hindeuten könnte​ dfknord.de. Unklar bleibt, welche Qualifikationen Ponkrashov mitbringt; auffällig ist lediglich, dass auch er dem osteuropäisch-deutschen Umfeld entstammt.

In der Außendarstellung spielen Personen eine untergeordnete Rolle – man gibt sich betont „persönlich und familiär“, ohne viel über die Köpfe dahinter preiszugeben. Gerade dies verdient aber Aufmerksamkeit: Welche Erfahrung haben die Verantwortlichen im Management großer Vermögensanlagen? Spady etwa wird als Bank- und Versicherungsbetriebswirt vorgestellt​ verbraucherschutzforum.berlin, war aber vor Gründung der DFK kein etablierter Akteur der Immobilienwirtschaft. Vielmehr hat er die DFK als Allfinanzvertrieb hochgezogen.

Er selbst schwärmte öffentlich von der Dresdner Firma Future Business (FuBus), die mit hohen Zinsversprechen Genussrechte verkaufte – bis sie 2013 als mutmaßliches Schneeballsystem zusammenbrach und in einen der größten Anlegerskandale Deutschlands mündete​gomopa.io. Dass Spady kurz vor dem Auffliegen dieser Betrugsfälle noch seine „Bewunderung“ für FuBus auf Roadshows äußerte​gomopa.io, wirft ein Schlaglicht auf seine unternehmerische Sozialisation.

Es drängt sich die Frage auf, inwieweit DFK ein ähnliches Netzwerk von Strukturvertrieben nutzt: Bundesweit sind hunderte freie Finanzberater für DFK tätig, oft selbst Kunden, die zu Vermittlern wurden. Diese Vertriebsstruktur erinnert an Multi-Level-Marketing, wenngleich DFK hier vorsichtig agiert und auf Seriosität bedacht ist.

Zur DFK-Gruppe gehören diverse Gesellschaften, die nahtlos ineinandergreifen: die MIAG GmbH (Miet- und Immobilienverwaltung), gegründet 2008, übernimmt als „DFK Home“ Verwaltung und Vermietung der verkauften Wohnungen ​dfkag.de​reddit.com. Eine DFK Construction AG kümmert sich um Bauprojekte, während die DFK Finance (DFMAG) wohl Finanzierungen arrangiert ​dfkgroup.de. Die DFK Trust AG fungiert als Anlageberatungs- und Vertriebsgesellschaft für Finanzprodukte ​dfkag.de. Dieses Konstrukt ermöglicht es, die gesamte Wertschöpfung „vom Bau bis zur Vermietung“ im eigenen Haus abzubilden ​dfknord.de.

Für Kunden klingt das nach Kompetenzzentrum – tatsächlich schafft es aber auch Abhängigkeiten und Intransparenz. Deals finden konzernintern statt: DFK kauft Objekte, saniert sie und verkauft sie mit Aufschlag an eigene Kunden; MIAG erhält vom Verkaufspreis eine Gebühr für die Mietgarantie​gomopa.io; der Kunde finanziert oft über Partner, die DFK vermittelt (Provisionen fließen zurück).

Externe Prüfinstanzen fehlen weitgehend. Weder bei der Preisfindung der Immobilien noch bei der Verwendung von Anlegergeldern gibt es einen neutralen Dritten, der die Angemessenheit bescheinigt. Alles basiert auf dem Vertrauen in die DFK-Führung – Vertrauen, das durch die enge personelle Verflechtung innerhalb des Netzwerks kritisch zu hinterfragen ist.

Frühere Auffälligkeiten einzelner Akteure sind öffentlich kaum dokumentiert. Weder Spady noch seine Mitstreiter traten durch Privatinsolvenzen oder Gerichtsprozesse ins Rampenlicht – was jedoch nicht bedeutet, dass es intern nicht kriselte. Immerhin erfolgte 2018 eine rechtliche Neuordnung: Die Tochter DGR Deutsche Genussrecht AG, über die man Genussrechte anbot, wurde nach kurzer Zeit wieder mit der Mutter verschmolzen ​test.de. Gründe wurden nicht genannt; möglich ist, dass regulatorische Änderungen oder wirtschaftliche Notwendigkeiten diesen Schritt erzwangen. Auffällig ist auch der Wechsel im Vorstand und Aufsichtsrat in letzter Zeit.

Solche Umbesetzungen könnten strategische Neujustierungen anzeigen – oder Spannungen innerhalb der Führung, die nach außen nicht kommuniziert werden. Für Anleger ist kaum nachvollziehbar, wer im DFK-Geflecht wofür genau verantwortlich zeichnet. Diese Intransparenzerschwert es, das Unternehmen wirklich zu durchschauen und einzuschätzen, wer am Ende die Gewinne vereinnahmt. Klar ist nur: Den Löwenanteil kontrolliert Valeri Spady über seine Holding – ein unternehmerisches Risiko trägt er damit zwar auch, aber er hat zugleich die Hoheit, Mittel innerhalb der Gruppe zu verschieben und sich zu entlohnen, ohne externe Kontrolle.

Ein dichtes Netzwerk – Parallelen zu dubiosen Konstrukten?

Die DFK-Gruppe agiert nicht im luftleeren Raum. Ihr Geschäftsmodell weist Parallelen zu früheren grauen Kapitalmarkt-Konstrukten auf, in denen Immobilien und Finanzprodukte kombiniert wurden. Branchenweit bekannt ist etwa der Fall Prokon: Das Windkraft-Unternehmen sammelte Millionen über Genussrechte mit 8 % Zins ein – bis es 2014 Insolvenz anmeldete. Prokon war ein anderes Segment (Erneuerbare Energie), doch der Mechanismus ähnelte DFKs Modell. Auch dort vertrauten Tausende Kleinanleger auf versprochene hohe Festerträge.

Ein Finanzblogger zieht den Vergleich zu DFKs Tochter DGR Genussrecht AG und fragt pointiert: „War da nicht mal was mit Prokon und deren Genussrechten? Wie ist das für die Anleger ausgegangen?“ ​reddit.com. Die Frage ist rhetorisch – Prokon-Anleger verloren einen Großteil ihres Geldes. Natürlich ist DFK Nord (noch) nicht Prokon; das Unternehmen existiert seit 20 Jahren und hat alle Turbulenzen bisher überstanden.

Doch ähnliche Versprechen liefern ähnliche Warnsignale. Auch Spadys offen bekundete Bewunderung für Future Business (FuBus) – ein Strukturvertrieb aus Dresden, der 2013 implodierte – zeigt, in welchen Kreisen man sich orientierte​gomopa.io. FuBus (bzw. Infinus) hatte ein Geflecht aus Anlagefirmen aufgebaut und betrieb ein Schneeballsystem mit Scheingewinnen.

Dass DFK Nord kein nachgewiesenes Schneeballsystem ist, mag beruhigen. Dennoch ist das Wachstumsmodell – stetig neue Anlegergelder akquirieren, um Immobilienprojekte zu finanzieren und Auszahlungen zu leisten – in sich fragil. Es funktioniert gut in Boomphasen, gerät aber ins Wanken, sobald der Immobilienmarkt oder der Zustrom frischen Kapitals stockt. Dann zeigt sich, ob genügend Substanz da ist oder ob frühere Anleger im Worst Case aus den Einlagen neuer Anleger bezahlt wurden – ein System, das nur temporär tragfähig ist.

Im Umfeld der DFK sind zudem personelle Netzwerke erkennbar: Viele Vermittler und Führungskräfte stammen wie Spady aus der russlanddeutschen Community Norddeutschlands. Das an sich ist weder gut noch schlecht, doch ähnliche kulturelle Netzwerke wurden in der Vergangenheit von unseriösen Finanzstrukturen ausgenutzt (Stichwort Konvertiten-Netzwerk in den 1990er Jahren). DFK Nord betont zwar Integrität und Transparenz als Werte ​dfkgroup.de, doch die tatsächliche Transparenz des Geschäftsmodells bleibt begrenzt. So erfährt man zwar, dass die Gruppe mehr als 65 Mio. € Anlegerkapital und 500 Mio. € Immobilienvermögen verwaltet ​dfkgroup.de.

Wie diese Werte errechnet sind und welche Unternehmen genau dahinterstehen, bleibt nebulös. Die Summe der Immobilien dürfte den Marktwert aller an Investoren verkauften Wohnungen meinen – ob dies als Sicherheit für Anleger taugt, ist unklar, da diese Immobilien den einzelnen Käufern gehören, nicht DFK selbst. Das „bundesweite Vertriebs- und Servicenetz“ der DFK stützt sich auf freie Handelsvertreter (§34f-Vermittler), die auf Provisionsbasis Kunden aquirieren ​dfknord.de. Strukturvertriebe dieser Art stehen oft in der Kritik, mit aggressiven Verkaufsmethoden und Schulungen Psychodruck auf Vermittler und Anleger aufzubauen.

DFK fällt bislang nicht mit den krassesten Exzessen auf – etwa öffentlichen Warnlisten der Behörden oder Massenbeschwerden – dennoch ähneln viele Bausteine des Konzepts jenen von bekannt dubiosen Anlagemodellen: geschlossene Community, eigene Events (z.B. „ImmoCafé“-Infoabende), Heilsversprechen vom „gemeinsamen Weg in ein neues Leben mit Immobilien“ ​dfkag.de und Erfolgsgeschichten handverlesener Kunden auf PR-Portalen ​openpr.de. Diese Erfolgsgeschichten – etwa ein Interview, in dem ein Ehepaar von „mehr als einem Jahrzehnt erfolgreicher Zusammenarbeit mit der DFK“ schwärmt ​openpr.de – gehören zum Standardrepertoire, um Vertrauen zu schaffen.

Doch solche Referenzen sind kaum nachprüfbar und könnten aus einem Pool zufriedener Kunden stammen, während enttäuschte Anleger weniger Gehör finden. Auch in Online-Foren melden sich  skeptische Stimmen: „Lauf, so schnell du kannst“, rät ein Nutzer in Bezug auf DFK ​reddit.com; ein anderer merkt an, wenn ein Immobilieninvestment „so rentabel wäre, würde man es selbst behalten statt es zu verkaufen“ ​reddit.com. Diese Mahnungen aus der Finanz-Community unterstreichen, dass DFK Nord in Kennerkreisen nicht unumstritten ist.

Grauzone: Regulierung und Aufsicht

Ein wichtiger Aspekt bei Angeboten wie DFK Nord ist die Frage der aufsichtsrechtlichen Kontrolle. Handelt es sich um erlaubnispflichtige Finanzgeschäfte? Unterliegt die Firma der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) oder einer anderen Behörde? Die Antwort lautet: überwacht im klassischen Sinne wird DFK nicht. Weder ist sie ein lizenziertes Kreditinstitut noch eine regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Stattdessen operiert sie geschickt im Rahmen der Gewerbeordnung: Die DFK Nord AG verfügt über Erlaubnisse nach §34c GewO (Immobilienmakler/Bauträger), §34d (Versicherungsmakler), §34f (Finanzanlagenvermittler) und §34i (Immobiliendarlehensvermittler)​ dfknord.de. Diese Genehmigungen – erteilt durch die lokale IHK – gestatten den Vertrieb von Immobilien, Versicherungen und bestimmten Finanzanlagen ohne BaFin-Lizenz, unterliegen aber nur einer begrenzten Aufsicht durch Gewerbeämter.

DFK darf somit z.B. Investmentfonds oder Vermögensanlagen an Privatanleger vermitteln, solange diese Produkte selbst zulässig sind. Eigenprodukte wie das 7 %-Genussrecht fallen unter das Vermögensanlagengesetz. Hier schreibt der Gesetzgeber einen Verkaufsprospekt oder zumindest ein Vermögensanlagen-Informationsblatt vor, sofern Schwellenwerte überschritten werden.

Tatsächlich hat die DFK-Gruppe solche Dokumente erstellt, allerdings nicht sehr publik gemacht. 2017 wurde die DGR Deutsche Genussrecht AG gegründet, um neue Genussrechte aufzulegen – wohl mit gebotenem Prospekt. Kurz darauf, Ende 2018, verschmolz man DGR wieder mit der Muttergesellschaft ​test.de. Möglicherweise geschah dies, um administrativen Aufwand zu reduzieren oder weil man einen anderen Weg der Kapitalaufnahme fand.

Im Jahr 2020 ging DFK einen Schritt ins Ausland: Über die luxemburgische Deutsches Finanzkontor S.A. ließ man bis zu 20 Mio. € Anleihen (Orderschuldverschreibungen à 10 €) mit Wertpapierprospekt begeben ​dfksa.com. Dieser Umweg nach Luxemburg erlaubte es, ein größeres Volumen an Kapital unter EU-Passporting in Deutschland einzusammeln, wiederum ohne direkt als Bank oder AIFM lizenziert zu sein. Anleger bekamen dafür ein Wertpapier (eine Anleihe) – verbunden mit einem Basisinformationsblatt (KID)​ dfknord.de, aber eine Einlagensicherung oder Beaufsichtigung der Mittelverwendung durch die BaFin war damit nicht verbunden.

Staatliche Kontrolle beschränkt sich also auf formale Prospektprüfung und die Pflicht zur Veröffentlichung von Jahresabschlüssen im Bundesanzeiger. Letzteres wird von DFK erfüllt: Die Jahresabschlüsse wurden in den vergangenen Jahren innerhalb der vorgeschriebenen Fristen offengelegt ​test.de. Daraus geht hervor, dass die DFK Deutsches Finanzkontor AG stets ein (wenn auch kleines) positives Ergebnis ausweist und Ausschüttungen an Genussrechtsinhaber als Gewinnverwendung behandelt.

Allerdings offenbaren die Zahlen auch, dass die versprochenen 7 % Ausschüttung vielfach die erwirtschafteten Gewinne übersteigen. So lag der Jahresüberschuss 2011 laut Bundesanzeiger bei rund 64.000 €, während im selben Jahr ca. 610.000 € an Zinsen an Anleger gezahlt wurden – die Differenz wurde aus Gewinnrücklagen entnommen​gomopa.io. Ähnliche Diskrepanzen zeigen sich auch in anderen Jahren, wo die Renditeauszahlungen die eigentlichen Unternehmensgewinne um ein Vielfaches überstiegen.

Dies war legal möglich, weil die Genussrechte „gewinnabhängig bis zu 7 %“ verzinst werden – in Verlustjahren müsste DFK also nicht die vollen 7 % zahlen ​verbraucherschutzforum.berlin. Faktisch jedoch wurde stets die Maximalverzinsung bedient ​verbraucherschutzforum.berlin, um das Vertrauensversprechen an die Anleger zu halten.

Hier stellt sich die Frage: Woher kam das Geld? Offenbar speist es sich letztlich aus den Erträgen des Immobiliengeschäfts – insbesondere aus Verkaufsgewinnen und Wertsteigerungen, vielleicht auch aus neu zufließenden Anlegergeldern. Solange der Immobilienmarkt boomte (bis ca. 2021) und DFK genug Objekte mit Aufschlag verkaufen konnte, ließen sich damit die Renditeversprechen quersubventionieren. Doch mit dem Zinsanstieg und der Abkühlung des Immobilienmarktes ab 2022 ist dieses Modell auf dem Prüfstand. BaFin würde bei regulierten Instituten an dieser Stelle die nachhaltige Ertragskraft hinterfragen – bei DFK obliegt diese Prüfung de facto niemandem außer dem Management selbst und eventuell dem Abschlussprüfer.

Eine Grauzone: Ist das bereits das Umgehen einer Regulierung, oder noch legitime Nutzung von Rechtsrahmen? Kritiker sehen hier eine bewusste Umgehung: Indem DFK kein Publikums-AIF oder keine Bank ist, entzieht sie sich strengeren Kapitalanforderungen und laufender Kontrolle. Für Anleger bedeutet das: Sie genießen keinen institutionellen Schutz. Weder gibt es Einlagensicherung noch eine laufende Überwachung der Geschäftspraktiken. Sollte DFK zahlungsunfähig werden, stehen Genussrechtsinhaber und Anleihezeichner als Nachranggläubiger da – sie würden erst bedient, nachdem alle anderen Forderungen erfüllt sind. Dieses Risiko wird in der bunten Marketingbroschüre natürlich nicht hervorgehoben.

Auch im Immobiliengeschäft selbst gibt es Regulierungslücken: Der Verkauf einzelner Wohnungen an Privatanleger unterliegt keiner Finanzaufsicht. Es ist Sache des Käufers, die Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Während bei klassischen Anlagefonds ein Verkaufsprospekt mit Risikoaufklärung Pflicht ist, genügt hier ein Immobilien-Exposé – häufig geschönt und vom Verkäufer selbst erstellt.

Einen unabhängigen Gutachterbericht zum Marktwert sucht man vergeblich. Die vertragliche Mietgarantie klingt wie ein Sicherheitsnetz, ist aber oft begrenzt (z.B. 10 Jahre) und an Bedingungen geknüpft. Was passiert danach? Darüber schweigen sich viele Angebote aus. Auch ein Prospekt nach § 3 WpPG (für Wertpapiere) oder ein Wertpapier-Informationsblatt nach VermAnlG für die Beteiligungen ist auf der DFK-Website nicht frei abrufbar – interessierte Anleger erhalten Details wohl erst im persönlichen Gespräch. Diese Intransparenz bei den Pflichtdokumenten wirft Fragen auf. Zwar mag DFK formal alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen, doch ein wirklich offener Umgang mit Risiken sieht anders aus.

Cui bono? – Wem nützt das Modell wirklich?

Eine zentrale Frage für jeden Anleger sollte sein: Wer profitiert am meisten von diesem Konstrukt? Die vollmundigen Versprechen lassen vermuten, dass hier mit harten Bandagen Marketing betrieben wird, um Anlegergelder einzusammeln – sei es für Immobilienkäufe oder als Direktinvestments. Die wirtschaftlichen Profiteure sind ohne Zweifel die Betreiber des Systems. Valeri Spady und Co. verdienen an mehreren Stellen: beim Verkauf der Immobilie (inklusive Gewinnmarge), über Verwaltungsgebühren in der MIAG, über eventuelle

Vermittlungsprovisionen für Kredite oder Versicherungen, und nicht zuletzt über die Nutzung des Anlegerkapitals für eigene Projekte. Die Anleger ihrerseits erhalten eine Rendite, die zwar über dem Marktzins liegt, aber mit erheblichem Risiko behaftet ist. Letztlich haften sie für die Immobilien, entweder direkt als Eigentümer mit Kredit am Hals oder indirekt als Kapitalgeber ohne Mitspracherecht. Sollte das Modell ins Straucheln geraten, wären zuerst die Anleger betroffen – bei Mietausfällen, Immobilienpreisverfall oder im Falle einer Insolvenz der DFK-Gruppe.

Warum ist das Konzept so intransparent? Vielleicht, weil vollständige Transparenz die Schwächen offenbaren würde. Beispielsweise bleibt unklar, wie genau DFK die versprochenen 7–8 % erwirtschaftet. Bisher konnte man dazu auf immer weiter steigende Immobilienpreise bauen. Doch die Marktbedingungen ändern sich. Steigende Zinsen führen dazu, dass DFKs Zielgruppe (Durchschnittsverdiener mit wenig Eigenkapital) kaum noch Bankkredite zu vertretbaren Konditionen bekommt – das im Angebot kalkulierte Finanzierungsmodell gerät ins Wanken. Ebenso sinkt die Bereitschaft neuer Anleger, in Genussrechte oder Anleihen zu investieren, wenn sichere Zinsprodukte (Festgeld, Staatsanleihen) wieder 3–4 % abwerfen. Plötzlich ist der Risikopuffer für DFK geschrumpft.

Die Frage drängt sich auf: Hat das Modell Substanz, oder war es ein auf Wachstum angewiesenes Konstrukt? Eine Evergreen-Anlage, die angeblich flexible Kündigung erlaubt, funktioniert nur, solange nicht zu viele zugleich auszahlen wollen. DFK wirbt zwar mit „flexibler Verfügbarkeit“nach 5 Jahren​dfknord.de, doch bei einer wirklichen Kündigungswelle könnte die Liquidität schnell eng werden. Das Unternehmen selbst räumt in seinen Risikohinweisen ein, dass der Vertrieb der Genussrechte ein „wirtschaftliches Risiko“ darstellt und die Zinszahlung unter Vorbehalt guter Geschäftslage steht ​verbraucherschutzforum.berlin. Was, wenn diese gute Lage ausbleibt? Hier zeigt sich: Verlässlichkeit – ein Wert, den DFK hochhält ​dfkgroup.de – müsste sich erst noch beweisen, wenn Gegenwind aufkommt.

Was qualifiziert die Führungspersonen, um mit solchen Risiken umzugehen? Die Vita von Spady und Kollegen zeigt vor allem Vertriebserfahrung. Es sind keine ausgewiesenen Immobilienprojektentwickler oder Risikomanager, sondern Finanzvermittler. Ihre Kompetenz besteht darin, komplexe Finanzierungen und Verkaufsargumente so aufzubereiten, dass der Kunde kauft. Solange alles glattläuft, mag das genügen. Im Krisenfall jedoch bräuchte es exzellentes kaufmännisches Können, um z.B. notleidende Projekte zu sanieren oder Anlegergelder zu retten. Ob das Management hierfür gerüstet ist, bleibt fraglich – Hinweise darauf sucht man vergebens.

Auch juristisch bewegt man sich auf schmalem Grat: Die Werbeaussagen sind bewusst vage gehalten (*„Gewinnbeteiligung“ statt Zinsgarantie, „bis zu 8 %“, „sichern uns Wettbewerbsvorteile, deren Rendite wir teilen“​dfknord.de). So will man sich gegen Angreifbarkeit absichern. Doch genau diese Unschärfe könnte Anleger später enttäuschen – etwa wenn „bis zu 8 %“ in einem schlechten Jahr eben nur 2 % werden. Zentrale Vertragsdokumente – ob Kaufverträge, Mietgarantie-Vereinbarungen oder Beteiligungsverträge – sind im Vorfeld nicht einsehbar.

Warum fehlen solche wichtigen Infos auf der Website? Ein wohlmeinender Grund könnte sein, dass man erst im Beratungsgespräch individuell informiert. Ein zynischerer Blick deutet darauf hin, dass man potentielle Kunden lieber im persönlichen Gespräch überzeugt, wo Verkaufsprofis Einwände entkräften können, anstatt sie nüchtern schwarz auf weiß mit Risiken zu konfrontieren.

Fazit: Seriöser Vermögensaufbau oder gut verpacktes Risiko?

DFK Nord präsentiert sich als innovativer Problemlöser für Otto Normalanleger: Immobilien für jeden zugänglich machen, das Sparbuch „auf Steroiden“ mit 7 % verzinstem Immobilienkapital ersetzen ​dfkgroup.de, und all das in einem Familienunternehmen, das seit zwei Jahrzehnten beständig wächst. Die Werbebotschaft zielt ins Schwarze der aktuellen Anlegernöte – Nullzins, Inflationsangst, Immobilien als Betongold. Doch die kritische Analyse enthüllt zahlreiche Fragezeichen.

Die Angebote stehen im Verdacht, Schönwetter-Konstrukte zu sein, die nur unter idealen Bedingungen funktionieren. Fragwürdige Strukturen – von der doppelten Rolle als Verkäufer und Verwalter der Immobilie bis zur Selbstbedienung mit Anlegerdarlehen – schaffen Konflikte zu Lasten der Kunden. Es fehlen unabhängige Kontrollen, und die versprochene Sicherheit beruht letztlich auf dem Vertrauen in ein intransparentes Netzwerk, das wirtschaftlich von den Kundeninvestitionen lebt. Kurz gesagt: Diejenigen, die hier wirklich profitieren, sind die Initiatoren selbst, während die Kleinanleger die wesentlichen Risiken tragen.

Ein Anleger sollte sich hartnäckig die unbequemen Fragen stellen: Würde ich diese Wohnung auch ohne Rundum-Versprechen zu diesem Preis kaufen? Was passiert, wenn der Immobilienmarkt einbricht – steht DFK dann immer noch für Mietausfall gerade? Warum zahlt ein Unternehmen 7–8 % Zinsen, wenn sichere Anlagen viel weniger kosten – bin ich vielleicht derjenige, der dafür das Risiko schultert?

Die Erfahrung lehrt, dass hohe Renditen stets mit hohen Risiken einhergehen. DFK Nord umschifft diese Wahrheit geschickt in ihrer Kommunikation. Ein „scharf argumentierender“Blick hinter die Kulissen zeigt jedoch: Anleger bewegen sich hier in einem Graubereich, der zwar glanzvoll präsentiert wird, aber erhebliche Unsicherheiten birgt.

Ob DFK Nord am Ende ein seriöses Erfolgsmodell für Vermögensaufbau oder nur gut verpacktes Risiko ist, lässt sich heute nicht mit letzter Gewissheit sagen. Fakt ist: Die Firma operiert seit Jahren und hat vielen Kunden zu Immobilien verholfen – teils zufrieden (wie einzelne Erfahrungsberichte nahelegen), teils aber wohl auch ernüchtert, wie Branchenstimmen vermuten. Seriöse Finanzexperten raten jedenfalls zur Vorsicht: Im Zweifel solle man unabhängigen Rat einholen und alternative Anlagekonzepte prüfen, anstatt sich blind auf „vertrauensvolle Partnerschaft“ zu verlassen ​dfkgroup.de.

Die DFK-Gruppe mag ihren Kundenstamm „in erheblichem Maße reich gemacht“ haben, wie sie selbst behauptet​ dfkgroup.de. Doch ob dies solide Vermögensmehrung oder nur eine schöne Rechnung auf dem Papier ist, wird die Zukunft zeigen. Anleger sollten bis dahin mit gesundem Misstrauen hinschauen und sich von der Hochglanz-Fassade nicht blenden lassen. Denn oft steckt gerade dort, wo „alles aus einer Hand“ kommt, auch alles in einer Tasche– der des Anbieters.

Quellen: DFK Nord Website ​dfknord.de​dfknord.de; DFK Trust Konzept ​dfkag.de​ dfkag.de; Verbraucherschutzforum Berlin ​verbraucherschutzforum.berlin www.​gomopa.io; GoMoPa, Spiegelberichte​; Reddit-Forum Finanzen ​reddit.com; Immostanding Expertenblog ​immostanding.de​immostanding.de; Handelsregisterangaben​ verbraucherschutzforum.berlin ​dfknord.de.

Hinweise:

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