Green Resorts Immobilien bietet verschiedene Möglichkeiten, in Ferienhäuser und Apartments zu investieren, insbesondere in den Niederlanden (z.B. Limburg, Nord-Brabant) und Kroatien (Istrien). Green Resorts Immobilien präsentiert sich als Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung und dem Betrieb von Ferienparks, insbesondere in den Niederlanden. Hinter dem Unternehmen Green Resorts steht ein österreichisches Team mit internationaler Erfahrung in der Immobilienprojektentwicklung, Bauleistungen und Immobilienservice.
Green Resorts Immobilien – der Überblick:
◈ Österreichisches Team mit internationaler Erfahrung in der Immobilienprojektentwicklung
◈ Das Unternehmen ist seit über einem Jahrzehnt im Ferienimmobilienmarkt aktiv
◈ Für Projekte in Kroatien wurde die Green Villa and Apartment Resorts d.o.o. gegründet
◈ Green Resorts bietet eine Nettorendite von bis zu 7,4 % beim Kauf eines Ferienhauses
◈ Resort Mooi Bemelen hat über 3.658 Gästebewertungen mit einem Durchschnitt von 8,3/10
Green Resorts Immobilien – Sorgloses Investment mit Traumrendite?
Bei Green Resorts können Privatanleger Ferienhäuser in den Niederlanden erwerben – konkret bewirbt die Website den Kauf eines Ferienhauses (etwa im Park Resort Mooi Bemelen in Süd-Limburg) als kapitalsichere Geldanlage mit attraktivem Ertrag. Dem Käufer wird eine „attraktive Rendite bis zu 7,4 %“ in Aussicht gestellt.
Diese Rendite wird sogar als garantiert bezeichnet, zumindest „bei vollständiger Vermietung“ des Objekts. Praktisch handelt es sich um ein Rundum-sorglos-Paket: Green Resorts übernimmt Verwaltung, Vermietung und Betreuung des Ferienhauses. Der Investor soll „sorglos“ profitieren können, ohne sich um Vermietung oder Instandhaltung kümmern zu müssen.
Kauf einer Ferienimmobilie – feste jährliche Renditezahlung?
Green Resorts Immobilien: Angeboten wird der Kauf einer Ferienimmobilie in hochwertigen Ferienanlagen. Die Häuser (z. B. Chalets oder Villen für 4–12 Personen) werden schlüsselfertig übergeben und vom Betreiber vermarktet. Green Resorts verspricht dem Käufer eine feste jährliche Renditezahlung. Laut niederländischen Informationen gilt eine “vaste rendement” von 7,4 % p.a. bei einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren. Das deutet darauf hin, dass Green Resorts über einen bestimmten Zeitraum einen Mietpool oder eine Mietgarantie bietet. In dieser Phase übernimmt der Betreiber offenbar das Risiko von Leerstand: Dank Kooperationen mit Reiseveranstaltern soll eine stabile Auslastung erreicht werden, sodass „ohne Preisschwankungen“ ein konstanter Ertrag erzielt werden könne.
Gleichzeitig wirbt man mit steuerlichen Vorteilen – etwa Rückerstattung der Mehrwertsteuer und Einkommenssteuerfreiheit des Ertrags – um insbesondere auch deutsche Anleger anzusprechen. Die Zielgruppe sind offensichtlich vermögende Privatkunden (etwa Best Ager oder Familien), die nach einer sicheren Kapitalanlage mit besserer Rendite als auf dem Sparbuch suchen und zugleich die Option auf Eigennutzung eines Urlaubsdomizils schätzen.
Ferienhaus-Investment – Kritisch betrachtet
Die Kommunikation setzt stark auf emotionales Marketing und psychologische Trigger. Begrifflichkeiten wie „attraktive Rendite“, „garantiert“, „sorglos investieren“ und der Name „Green“ Resorts sollen Vertrauen schaffen. Die Darstellung klingt fast zu schön, um wahr zu sein: Ein verlässlicher, hoher Ertrag kombiniert mit Urlaub im eigenen Ferienhaus, alles abgesichert durch einen erfahrenen Betreiber.
Kritisch betrachtet muss man fragen, wie diese hohen Renditen erwirtschaftet werden. Experten warnen, dass zweistellige oder nahe zweistellige Renditeversprechen oft durch einen überhöhten Verkaufspreis erkauft werden: „Parteien, die 8 bis 10 Prozent Rendite versprechen – jeder vernünftige Mensch weiß, dass das im Kaufpreis eingepreist ist“, kommentierte das niederländische Finanzmagazin Quote bereits 2018. Das heißt, Käufer bezahlen zunächst einen kräftigen Aufschlag für das Objekt, aus dem dann ihre „Rendite“ quasi an sie zurückgezahlt wird. Green Resorts bewirbt „bis zu 7,4 % Nettorendite“ – ein Wert deutlich über den üblichen Mietrenditen normaler Wohnimmobilien. Zwar ist eine solche Rendite im Feriensegment nicht unmöglich, aber nur bei sehr hoher Auslastung und eher vor Kosten erreichbar.
Die Formulierung „bis zu“ deutet darauf hin, dass 7,4 % der Maximalwert unter Idealbedingungen ist – keineswegs garantiert in jedem Fall. Tatsächlich versteckt sich im Kleingedruckten ein wichtiger Punkt: Die Garantie gilt nur bei Vollauslastung. Das unternehmerische Risiko (z. B. Pandemie, Reiseflaute, steigende Betriebskosten) trägt letztlich der Käufer, auch wenn die ersten Jahre durch den Betreiber gestützt werden.
Green Resorts Immobilien – luxuriöse Chalets im Grünen
Green Resorts Immobilien richtet sich gezielt an deutsche Kunden: Die Website greenresortsimmobilien.de ist komplett auf Deutsch und wirbt mit „deutschsprachiger Beratung“ und mehrjähriger Renditegarantie. Es wird mit dem Drang zu schnellem Handeln gearbeitet, indem neue Bauphasen (etwa „Berg Lodges Phase 3“) als Gelegenheit präsentiert und Verkaufsevents oder Messen genutzt werden (z. B. auf der Second Home Messe in Maastricht). Gleichzeitig schwingt im Markennamen „Green“ ein Hauch von Nachhaltigkeit mit – ein klassisches Greenwashing-Element, um ein gutes Gewissen zu vermitteln.
Ob die Resorts tatsächlich ökologisch herausragend sind, bleibt unklar; konkrete Nachhaltigkeitsmaßnahmen werden nicht hervorgehoben. Eher dürfte „Green“ auf die grünen Landschaften und Naturverbundenheit anspielen, was die Sehnsüchte der Käufer anspricht (ländliche Idylle, umweltbewusster Lifestyle). Die Werbung zeigt luxuriöse Chalets im Grünen und suggeriert: Hier investiert man nicht nur in Rendite, sondern in einen Traum vom eigenen Ferienhaus – ein geschickter Vertrauensaufbau durch Lifestyle-Bilder statt nüchterner Fakten.
Unterm Strich verkauft Green Resorts also Immobilieneigentum plus Dienstleistungspaket: Der Anleger kauft ein Ferienhaus (Sachwert) und schließt zugleich einen Vertrag über Vermietung und Bewirtschaftung mit Renditeversprechen. Dieses Modell ist verlockend, aber komplex – es vereint Charakteristika eines Immobilienkaufs, eines Mietpools und einer Kapitalanlage. Ein Faktencheck zeigt, dass potentielle Käufer unbedingt hinter die Hochglanz-Versprechen blicken sollten und die Konditionen im Detail prüfen müssen.
Green Resorts B.V
Hinter GreenResortsImmobilien.de steht die niederländische Gesellschaft Green Resorts B.V. mit Sitz in Bemelen (Gemeinde Eijsden-Margraten, Provinz Limburg). Die Firma wurde im Juli 2016 gegründet, zeitgleich mit der Übernahme eines ersten Projekts in Limburg. Green Resorts B.V. fungiert als Projektentwickler und Betreiber der Ferienanlagen: Laut Handelsregister umfasst der Geschäftszweck das „Exploiteren en verhuren van recreatiewoningen“ – also das Betreiben und Vermieten von Ferienhäusern – sowie die Pflege eines Online-Buchungssystems. Dazu kommen Tochtergesellschaften für die einzelnen Parks (z.B. die Exploitatie Maatschappij Bemelen B.V. für den Betrieb des Resorts Mooi Bemelen).
Green Resorts Immobilien – Familie Ras
Green Resorts geht maßgeblich auf die Familie Ras aus Rotterdam zurück. Zwei Brüder – Jan Ras und Herman Ras – erscheinen als treibende Kräfte. Beide hielten über ihre jeweiligen Holdings (J. Ras Holding B.V. und H. Ras Holding B.V.) seit 2016 Führungspositionen in Green Resorts B.V.. Jan Ras’ Holding schied erst im Oktober 2023 als Geschäftsführer aus, was darauf hindeutet, dass sich Jan Ras zurückgezogen hat oder Anteile übertrug. Herman Ras ist nach wie vor im Hintergrund aktiv.
Die Familie Ras ist in der niederländischen Ferienpark-Branche kein Unbekannter: Bereits 2010 übernahm sie einen maroden Campingplatz in der Gemeinde Moerdijk (Nordbrabant) und entwickelte ihn zum Ferienpark Résidence Waterweelde (Zwaluwsedijk) weiter. Laut einem Bericht der Regionalzeitung BN DeStem trieb „seit die familie Ras uit Rotterdam de voormalige camping Jolly heeft overgenomen“ die Entwicklung des 7,5 ha großen Chaletparks zügig voran. Auf einem Pressefoto zur Parkeröffnung 2010 wurden neben dem Bürgermeister auch Jan Ras und Herman Ras abgelichtet – ein Hinweis, dass die beiden Brüder schon damals federführend waren.
Green Resorts knüpft an diese Erfahrung an: Der Standort Moerdijk (Résidence Waterweelde) gehört neben Limburg zu den Assets des Unternehmens, ebenso sollen Parks auf der Veluwe (zentrales Holland) in Planung sein. Die Ras-Brüder kombinieren also lokaltes Know-how (Rotterdammer Unternehmerfamilie) mit der Ferienimmobilien-Entwicklung.
◊ Herman Zwakhoven
Als Frontmann im Vertrieb trat oft Herman Zwakhoven auf – er wurde in Fernsehbeiträgen als Vertreter von Green Resorts präsentiert. In der niederländischen Wirtschaftssendung Business Class (RTL) stellte Zwakhoven 2016 und 2017 gemeinsam mit Moderatorin Suze Mens das Projekt Resort Mooi Bemelen vor. Herman Zwakhoven scheint ein Vertriebs- oder Marketingdirektor bei Green Resorts gewesen zu sein, der das Vertrauen der Anleger gewinnen sollte, u.a. via PR-Auftritte. Sein Name taucht allerdings nicht als Geschäftsführer im Handelsregister auf, was darauf hindeutet, dass er eher operativ/beratend tätig war, während die Gesellschafter im Hintergrund blieben.
◊ Rudy Daniel van Wijk
Neben der Familie Ras kam spätestens 2020 eine weitere Person ins Spiel: Rudy Daniel van Wijk. Über dessen Holding (RD van Wijk Holding B.V.) übernahm er Anfang 2020 die Geschäftsführung der Resort-Betriebsgesellschaft in Bemelen. Van Wijk fungierte offenbar als externer Geschäftsführer oder Partner, möglicherweise um die Expansionspläne zu unterstützen. Öffentliche Informationen zu Rudy D. van Wijk sind spärlich – er taucht als Interim-Manager in anderen Firmen auf und hat seinen Sitz in Breda. Sein Einstieg könnte bedeuten, dass Green Resorts sich in der Aufbauphase professionelle Verstärkung holte oder sich personell neu aufstellte, während die Ras-Brüder weiterhin die wirtschaftlich Berechtigten blieben. Tatsächlich war bis vor Kurzem (Okt. 2023) Jan Ras’ Holding formal noch als Geschäftsführer der B.V. eingetragen, was auf eine Übergangsphase hindeutet.
◊ Henri Struik
Im Netzwerk der Akteure findet man auch den Namen Henri Struik. Er wurde in 2010 als Projektleiter zusammen mit den Ras-Brüdern genannt. Ob Struik auch an Green Resorts beteiligt ist, bleibt unklar – möglicherweise war er als Bauunternehmer oder Planer involviert. Dasselbe gilt für Guus Ras, ein weiteres Familienmitglied (vielleicht der Vater oder ein Cousin), der bei früheren Projekten auftauchte. Green Resorts präsentiert sich nach außen allerdings nicht personenzentriert: Auf der deutschen Website werden keine konkreten Personen genannt, und im Impressum (sofern vorhanden) dürften nur die Firmierung und eine niederländische Adresse stehen. Die Intransparenz hinsichtlich der handelnden Personen ist auffällig – potentielle Anleger erfahren kaum, wer genau für die Anlage ihres Kapitals Verantwortung trägt.
Gibt es Hinweise auf frühere Insolvenzen, Prozesse oder behördliche Verfahren im Umfeld von Green Resorts? Bisher sind keine öffentlichen Negativschlagzeilen zu den Ras-Brüdern oder Green Resorts bekannt. Im Gegenteil: Lokalpresse berichtete wohlwollend über die Investitionen der Familie (die Übernahme alter Campingplätze und Schaffung neuer Ferienparks).
Allerdings ist die Ferienhaus-Branche insgesamt kein unbeschriebenes Blatt – aggressive Vertriebsmethoden und überzogene Versprechen sind branchenweit dokumentiert (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Green Resorts selbst blieb bislang von Skandalen verschont; es gibt keine bekannten Abmahnungen oder Verbote durch die Finanzaufsicht, was allerdings vor allem daran liegt, dass das Geschäftsmodell außerhalb der regulierten Kategorien operiert (siehe unten). Dennoch sollte man nicht automatisch von einer weißen Weste ausgehen – nur weil keine Berichte über Rechtsstreitigkeiten vorliegen, ist das Modell nicht automatisch seriös. Oft zeigen sich Probleme (z. B. ausbleibende Mietzahlungen, Betreiberinsolvenz) erst Jahre später, wenn die anfänglichen Garantien auslaufen.
Zusammengefasst steckt hinter Green Resorts eine kleine, familiengeführte Unternehmensgruppe, die seit gut einem Jahrzehnt Ferienimmobilien-Projekte entwickelt. Schlüsselpersonen sind Jan und Herman Ras als wirtschaftlich Berechtigte. Sie sind keine klassischen Finanzdienstleister, sondern eher Immobilienentwickler mit unternehmerischem Bauchgefühl. Ihre Qualifikation, große Anlagesummen zu managen, besteht hauptsächlich in der Erfahrung, Campingplätze in Ferienresorts umzuwandeln. Ob das auch eine dauerhafte finanzielle Solidität garantiert, bleibt offen – letztlich investiert der Käufer in ein von einer Handvoll Personen gesteuertes Unternehmen, das stark vom Erfolg einiger weniger Ferienparks abhängt.
Netzwerk – Green Resorts Immobilien
Green Resorts bewegt sich im Ökosystem der Ferienimmobilien-Anbieter, einer Branche, die in den letzten Jahren stark gewachsen ist. Ähnliche Konzepte sind z.B. EuroParcs, Roompot/Droomparken, Center Parcs oder TopParken in den Niederlanden, sowie deutsche Projekte wie Ostsee-Resorts, Center Parcs Allgäu etc. Die Idee, Privatinvestoren zum Kauf von Ferienhäusern zu bewegen, ist nicht neu – doch sie erlebt seit der Niedrigzinsphase 2015–2021 einen Boom. Viele Anleger suchen eine Kombination aus Sachwertanlage und Freizeitwert, was Anbieter wie Green Resorts nutzen.
◄ Vertrieb & Vermarktung:
Typisch für diese Branche sind Hochglanz-Exposés, Messeauftritte und Medienkooperationen. Green Resorts etwa nutzte die TV-Sendung Business Class (moderiert von Harry Mens) als Plattform. In der Szene gilt allerdings: Sobald etwas in Harry Mens’ Show angepriesen wird, sollten alle Alarmglocken schrillen – so formulierte es Quote augenzwinkernd im Bezug auf Green Resorts. Damit spielt das Magazin darauf an, dass in solchen Formaten oft verkaufsorientierte Präsentationen stattfinden, bei denen kritische Nachfragen fehlen. Green Resorts wurde dort 2016 mit viel Vorschusslorbeer präsentiert, aber unabhängige Prüfungen dieser Angebote gibt es selten in der Öffentlichkeit.
◄ Strukturvertrieb oder MLM:
Es liegen keine Hinweise vor, dass Green Resorts klassische Multi-Level-Marketing-Strukturen nutzt. Der Vertrieb erfolgt eher direkt über firmeneigene Berater und Maklerkooperationen. So wird auf der deutschen Website ein „Rückrufservice“ und individuelle Termine angeboten, also vermutlich persönliche Beratungsgespräche. Denkbar ist, dass externen Vertriebsagenturen Provisionen gezahlt werden pro verkauftem Haus – dies ist üblich in der Immobilienbranche. Allerdings scheint Green Resorts (noch) kein groß angelegtes Strukturvertriebssystem wie z.B. bei manchen Finanzprodukten aufgebaut zu haben. Stattdessen fokussiert man sich auf Zielgruppenevents (Messen, Roadshows) und Online-Marketing, um Interessenten anzuziehen.
◄ Netzwerk:
Im weiteren Umfeld kooperiert Green Resorts mit Reiseveranstaltern und Buchungsplattformen, um die versprochene Auslastung zu erzielen. Namen werden zwar nicht genannt, aber es ist üblich, dass solche Ferienparks mit großen Reiseanbietern (Booking.com, Airbnb, Ferienhausportalen oder Busreiseveranstaltern) zusammenarbeiten. Zudem gibt es Plattformen wie Vastiva.nl, die Green Resorts als Investment anpreisen – Vastiva ist eine niederländische Website für Renditeimmobilien und listet das Angebot Resort Mooi Bemelen als Top-Investment mit 7,4 % festem Ertrag.
Interessanterweise warnt Vastiva dort potenzielle Anleger direkt: “Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen vergunningplicht voor deze activiteit.” – „Achtung: Sie legen Geld außerhalb der AFM-Aufsicht an. Für diese Tätigkeit besteht keine Genehmigungspflicht.“. Diese Warnung (AFM = niederländische Finanzmarktaufsicht) deutet darauf hin, dass Vermittler das Green-Resorts-Modell als Grauzone-Investment einstufen, vergleichbar mit anderen unregulierten Anlagen.
In deutschen Anlegerkreisen sind vor allem die Negativbeispiele bekannt: etwa multiples Werben mit Traumrenditen durch Konkurrenzfirmen. So versprach TopParken zeitweise 8 % garantiert – woraufhin das Internet sich mit Kundenbeschwerden über aggressive Verkaufsmaschen füllte. Auch bei EuroParcs berichteten Käufer später, dass nach Ablauf der Garantie der Spieß umgedreht wurde: Die Betreibergesellschaft erhöhe laufend Gebühren und zwinge die Eigentümer, teure Servicepakete abzunehmen, sonst würde ihr Haus nicht mehr an Feriengäste vermittelt.
Ein EuroParcs-Anleger schrieb frustriert im Forum, „rate mal, wer die Melkkuh ist – der Eigentümer“. Diese Erfahrungen zeigen, dass das Netzwerk der Ferienpark-Betreiber nicht immer im Sinne der Anleger agiert: Nach dem Verkauf verdienen Betreiber oft weiterhin an Verwaltungskosten, Reinigungsgebühren, Instandhaltungspauschalen etc., was die Rendite schmälern kann. Green Resorts ist zwar (noch) kein so großer Player wie EuroParcs, aber das Grundprinzip ähnelt sich.
Querverbindungen zu bekannten Problembetrieben sind im Fall Green Resorts nicht offensichtlich. Weder sind die Ras-Brüder mit klassischen Anlagebetrügern in Verbindung gebracht worden, noch gibt es Anzeichen für Ponzi-ähnliche Strukturen. Green Resorts operiert in der realen Immobilienwelt (konkrete Grundstücke, genehmigte Bauprojekte), nicht im luftleeren Raum. Dennoch bewegt man sich in einer Grauzone zwischen Immobilienhandel und Kapitalanlage, was typische Risiken mit sich bringt (dazu gleich mehr). Man kann das Modell als nischenhaft ansehen: Es ist kein Massengeschäft wie offene Immobilienfonds, sondern ein direktes Netzwerk von Bauträgern, Verkäufern und Käufern, das von persönlichen Überzeugungen und Beziehungen lebt.
Als Anleger sollte man erkennen, dass man nicht mit einem großen, regulierten Konzern zu tun hat, sondern mit einem vergleichsweise kleinen Firmengeflecht, das auf persönlichem Netzwerk basiert. Die Ras-Familie und ihre Mitstreiter arbeiten sicherlich auch mit lokalen Behörden (für Baugenehmigungen) und Banken (für Projektfinanzierungen) zusammen. Auffällig ist, dass Green Resorts bisher nicht öffentlich mit großen Finanzpartnern geworben hat – es gibt z.B. keine bekannte Bank, die den Vertrieb unterstützt, oder institutionelle Anleger im Hintergrund.
Dies kann bedeuten, dass die Firma autark (aber eben auch klein) agiert. Für Kunden heißt das: Im Ernstfall gibt es kein großes Mutterhaus, das Verluste auffängt. Die Branche der Ferienimmobilien ist verlockend, aber auch anfällig – es reicht ein Blick auf ähnliche Konstrukte im Ausland, wo Investoren in Resorts (z.B. auf den Kapverden) strandeten, weil Projekte ins Stocken gerieten. Green Resorts ist kein offensichtlicher Betrugsfall, aber es bewegt sich in einem Umfeld, in dem man äußerst wachsam sein muss.
Geldbeträge mit Gewinnerwartung investieren?
Einer der kritischsten Punkte bei Angeboten wie Green Resorts ist die fehlende finanzaufsichtsrechtliche Regulierung. Obwohl Anleger hier erhebliche Geldbeträge mit Gewinnerwartung investieren, unterliegt das Modell keiner direkten staatlichen Aufsicht – weder in den Niederlanden durch die AFM, noch in Deutschland durch die BaFin. Dies ist legal möglich, weil Green Resorts formal Immobilien verkauft und keine Finanzprodukte. Immobilienkäufe sind in der EU nicht als Wertpapiere oder Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes definiert und daher von Prospektpflichten meist ausgenommen.
Green Resorts umgeht so die aufwändige Prospektpflicht nach dem deutschen Wertpapierprospektgesetz (WpPG) bzw. Vermögensanlagengesetz. Es gibt keinen Verkaufsprospekt nach § 3 WpPG, ebenso wenig ein von einer Behörde gebilligtes Informationsblatt. Stattdessen erhält der Käufer maximal einen Notarvertrag über den Grundstückskauf und separat einen Miet- bzw. Pachtvertrag mit dem Betreiber. Diese Unterlagen sind privatrechtlich, nicht behördlich genehmigt.
Eine BaFin-Zulassung oder Registrierung liegt folglich nicht vor – sie wäre nur nötig, wenn z.B. Anteile an einem geschlossenen Fonds oder Genussrechte verkauft würden. Green Resorts bewegt sich bewusst außerhalb regulierter Finanzprodukte, was Vor- und Nachteile hat: Einerseits entfallen für den Anbieter Kosten und Transparenzvorschriften, andererseits fehlt für den Anleger jeglicher Schutz, den regulierte Produkte bieten (z.B. Prüfungen, Kapitalmarkt-Compliance, Anlegerentschädigung).
Die niederländische Aufsicht AFM stuft Ferienhausinvestments als Alternatieve belegging ein, die nicht unter die strenge Finanzmarktrichtlinie fallen. Genau darauf weist die oben erwähnte Plattform Vastiva deutlich hin. Die Warnung „belegt buiten AFM-toezicht“ – „Anlage außerhalb der AFM-Aufsicht“ – muss in den Niederlanden Pflichtangabe sein, sobald Rendite beworben wird, aber kein lizenziertes Produkt vorliegt. Überträgt man das auf Deutschland, wäre ein vergleichbarer Hinweis angebracht: „Kein BaFin-reguliertes Angebot“. Ein solcher findet sich auf der deutschen Website jedoch nicht sichtbar. Für Verbraucher ist das tückisch: Green Resorts tritt auf wie ein Finanzanbieter (mit Versprechen von „garantierter Nettorendite“), fällt aber durchs Raster der Finanzaufsicht. BaFin, Bundesbank oder Verbraucherschutz schauen hier nicht standardmäßig hin, weil es formal ein Immobilienkauf ist.
Warum keine Prospektpflicht?
Das deutsche Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) verlangt etwa für „Anlageobjekte“ (wie Container, Holzplantagen etc.) ab einer gewissen Zahl von Anlegern einen Verkaufsprospekt. Immobilien gelten jedoch nicht als solche abstrakten Anlageobjekte, solange jeder Käufer ein individuelles Grundstück erwirbt. Green Resorts verkauft immer ein einzelnes Haus an einen einzelnen Käufer – kein Gemeinschaftsvermögen. Somit greift weder die Prospektpflicht noch die Aufsicht der BaFin. Dies ist durchaus ein gezielt genutztes Schlupfloch: In den Verkaufsunterlagen wird das Investment als Immobilienkauf mit Zusatzleistungen dargestellt, was rechtlich als privater Kaufvertrag gilt. Die Gewinnzusage (Mietgarantie) wird als vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Betreiber formuliert, nicht als Verzinsung eines Wertpapiers. Damit entzieht sich Green Resorts den strengen Regeln, die etwa für den Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds gelten würden.
Für Anleger bedeutet dies erhöhte Vorsicht. Weder wird ein Prospekt inhaltlich von einer Behörde geprüft, noch müssen bestimmte Risikohinweise verpflichtend gegeben werden. Green Resorts muss keine Eigenkapitalvorschriften einhalten wie Banken, keine Berichte an eine Aufsicht liefern, und es gibt keine Anlegerschutzfonds. Sollte das Unternehmen insolvent werden oder die Garantie nicht einhalten, stünde der Anleger alleine da. Zwar hätte man immer noch das Eigentum am Grundstück, aber ohne funktionsfähigen Betreiber könnte der Wert und Ertrag drastisch sinken.
Die Hürden, ein solches Investment öffentlich anzubieten, sind deutlich niedriger als bei regulierten Anlagen – im Grunde reicht ein ansprechender Internetauftritt. Genau darauf zielt die eingangs erwähnte Bemerkung in Quote: „mit dem Hinweis, dass dies außerhalb der Aufsicht der AFM stattfindet, und man das Kleingedruckte besser genau studieren sollte“. Übersetzt heißt das: Ohne Aufsicht schaut nur der Käufer selbst ins Kleingedruckte – und das sollte er gründlich tun. Wer also bei Green Resorts investiert, genießt nicht die Sicherheit eines kontrollierten Finanzprodukts, sondern muss dem Betreiber und dessen Versprechen vertrauen.
Es stellt sich die Frage, ob das Modell gezielt konstruiert ist, um Regulierung zu umgehen. Die Grenze ist fließend: Würde Green Resorts z.B. 100 Häuser bündeln und Anteile daran verkaufen, wäre es ein Fonds mit Prospektpflicht. Durch die Struktur “ein Käufer = ein Haus” bleibt es formell ein Immobilienerwerb. Diese Konstruktion ist in ähnlicher Form bei vielen Ferienparks zu sehen und legal. Allerdings gab es Fälle, wo Aufsichtsbehörden einschritten, etwa wenn „Mietgarantien“ als Anlageprodukte durch Vermittler verkauft wurden. Bisher ist dies bei Green Resorts nicht bekannt – möglicherweise, weil sie darauf achten, die Renditeaussagen immer im Kontext des Immobilienkaufs zu machen und keine separaten Finanzzertifikate auszugeben. Für deutsche Kunden ist wichtig zu verstehen, dass kein deutscher Verbraucherschutzstandard greift: Weder ein WpHG-Beschwerderecht noch die BaFin stehen bereit, falls etwas schiefgeht. Man bewegt sich faktisch im Wilden Westen des Anlagemarkts, wo Vertragspartner ihre eigenen Regeln setzen.
Green Resorts Immobilien – wo liegen die Risiken?
Ist Green Resorts ein Geschäftsmodell mit Substanz oder nur eine schillernde Fassade?
Die Substanz besteht darin, dass reale Ferienhäuser gebaut und verkauft werden. Käufer erhalten tatsächliches Eigentum an Grund und Boden, was erst einmal werthaltig ist. Auch die Urlaubsregionen (Limburg, Brabant) sind attraktiv – die Chance, dass Feriengäste kommen, ist gegeben. Profitieren tun zunächst die Initiatoren: Green Resorts erzielt Erlöse aus dem Verkauf der Immobilien. Diese Verkaufspreise liegen wahrscheinlich spürbar über den reinen Bau- und Grundstückskosten, insbesondere weil die Aussicht auf Rendite eingepreist ist.
Beispielrechnung: Kostet ein Ferienchalet €180.000 und wird 5 Jahre lang mit 7,4 % p.a. (ca. €13.300) an den Käufer „zurückgezahlt“, so summiert sich das auf ~€66.500. Wenn die tatsächlichen Baukosten vielleicht €120.000 betragen, hätte der Entwickler trotzdem einen Gewinnmarge erzielt. Natürlich sind diese Zahlen hypothetisch, aber sie zeigen: Die Gewinnspanne für den Verkäufer steckt im Preis. Darüber hinaus profitiert Green Resorts als Betreiber von laufenden Gebühren – der Eigentümer muss meist eine Reihe von Kosten tragen (Verwaltungsgebühr, Instandhaltungsrücklage, Reinigung, Versicherung, Grundsteuer etc.). Ein Teil davon fließt an den Parkbetreiber. So monetarisiert das Unternehmen die Immobilie mehrfach: Einmal beim Verkauf und dann fortlaufend im Betrieb.
Auf den ersten Blick scheint der Käufer eine Gewinngarantie zu erhalten. Doch man muss fragen: Wer garantiert wem was? Die Garantie kommt vom Betreiber (Green Resorts). Damit hängt alles von dessen Zahlungsfähigkeit ab.
Wer garantiert dem Betreiber die Einnahmen? Im besten Fall viele Urlaubsgäste – im schlechtesten niemand. Wenn Green Resorts aus welchem Grund auch immer in Zahlungsschwierigkeiten gerät (zu geringe Buchungszahlen, unvorhergesehene Kosten, wirtschaftliche Probleme), kann die Garantie schnell wertlos werden. Es gibt keine Bankbürgschaft oder staatliche Absicherung. Der Käufer würde in so einem Fall zwar Eigentümer bleiben, aber ohne den „sorglosen“ Mechanismus. Er müsste sich dann selbst um Vermietung kümmern oder mit drastisch weniger Mieteinnahmen leben.
Hinzu kommt: Nach Ablauf der Garantiephase (etwa nach 5 Jahren) ist man voll den Marktkräften ausgesetzt. Dann zeigt sich, ob die versprochenen 7,4 % realistisch waren oder ob sie in Wahrheit nie erzielt werden können. Einige Anbieter verlängern Garantien nicht – dann bleibt das Risiko komplett beim Eigentümer. Bei EuroParcs z.B. berichteten Anleger, dass nach der Garantiephase ihre Rendite sank und viele zusätzliche Kosten umgelegt wurden.
Green Resorts’ wahres Versprechen muss man also so lesen: „Wir nehmen euch anfangs Arbeit ab und zahlen euch einen Teil eures Kaufpreises in Raten zurück. Danach sehen wir weiter.“ Profitieren tut sicherlich Green Resorts selbst – sie generieren Umsatz und schaffen sich durch die verkauften Einheiten ein gemanagtes Ferienresort, ohne langfristig Kapital zu binden. Der wirkliche Investor – der Ferienhauskäufer – trägt hingegen langfristig das unternehmerische Risiko des Objekts.
Green Resorts Immobilien – Mangel an upfront-Information
Eine rote Flagge ist, dass zentrale rechtliche Dokumente schwer auffindbar sind. Auf der Website sucht man vergeblich nach einem ausführlichen Risikohinweis oder einem Prospekt. Wichtige Details – etwa: Wer ist Vertragspartner der Mietgarantie? Wie lange genau gilt sie? Was passiert danach? Gibt es ein Kündigungsrecht? Wer trägt Unterhaltskosten? – werden erst im individuellen Verkaufsgespräch oder Vertrag geklärt.
Dieser Mangel an upfront-Information erschwert es Interessenten, Angebote zu vergleichen oder eine fundierte Entscheidung ohne Verkaufsdruck zu treffen. Seriöse Kapitalanlagen haben standardisierte Faktenblätter; hier jedoch muss man sich alle Infos selbst zusammensuchen. Dass Green Resorts keine vollkommene Transparenz walten lässt, mag im rechtlichen Rahmen liegen, ist aber aus Anlegersicht problematisch. Warum agiert das Unternehmen intransparent? – Vermutlich, weil zu viel Offenheit das Verkaufstempo bremsen würde. Würde man alle Eventualitäten (z.B. „Garantie erlischt bei höherer Gewalt“, „Rendite unverbindlich nach 5 Jahren“, „Eigentümer zahlen Nebenkosten XY“) breit kommunizieren, klänge das Angebot weniger verlockend. So bleibt es dem kritischen Käufer überlassen, diese Fragen aktiv zu stellen.
Können die Verantwortlichen – Ras, van Wijk & Co. – überhaupt eine dauerhafte Kapitalanlage verantworten?
Sie verfügen über Erfahrung im Ferienparksektor, aber sind weder Finanzportfolioverwalter noch dem Anleger verpflichtet wie Treuhänder. Ihre Perspektive ist unternehmerisch: Parc entwickeln, verkaufen, betreiben. Sobald der Verkauf erfolgt ist, wechselt ihr Rollenprofil zum Dienstleister für die Eigentümer. Es ist fraglich, ob ein kleiner Betreiber dauerhaft die Interessen hunderter Eigentümer mit seinen eigenen in Einklang bringen kann.
Ein klassischer Interessenkonflikt: Der Betreiber will Gewinn aus Parkbetrieb und möglichst wenig Aufwand; der Eigentümer will maximale Rendite und Werterhalt. Ohne regulatorische Kontrolle hängt alles am Goodwill und der Kompetenz der handelnden Personen. Die Ras-Familie mag erfolgreich Campingplätze modernisiert haben – aber können sie auch ein halbes Jahrzehnt lang verlässliche Auszahlungen sicherstellen? Haben sie die finanzielle Stärke, auch in schlechten Jahren die Garantie aus Eigenmitteln zu bedienen? Solche Fragen bleiben offen. Mangels Veröffentlichungspflichten ist unbekannt, wie solide Green Resorts B.V. kapitalisiert ist. Ein worst-case-Stresstest (z.B. erneuter touristischer Einbruch wie 2020 durch Corona) wäre aufschlussreich – doch diesen muss jeder Anleger für sich selbst durchspielen, da es keine offizielle Risikoanalyse gibt.
Wer trägt wirklich das Risiko?
Letztendlich scheint das Modell so gestrickt, dass der private Käufer das wirtschaftliche Risiko trägt, obwohl anfangs der Schein erweckt wird, Green Resorts würde etwas garantieren. Die Garantie ist begrenzt und basiert darauf, dass genügend neue Käufer einsteigen bzw. genügend Urlauber buchen. Green Resorts als Firma hat bereits Geld verdient, sobald das Haus verkauft ist. Danach werden die Karten neu gemischt.
Sollte der Wert der Immobilie sinken (z.B. weil der Markt für Ferienhäuser doch nicht so robust ist), trägt der Eigentümer den Wertverlust allein. Anders als bei Fonds, die vom Management zurückgekauft oder abgewickelt werden müssten, hat man hier ein illiquides Einzelobjekt, das man nur durch Verkauf wieder zu Geld machen kann. Der Exit ist unsicher – einen geregelten Zweitmarkt für Ferienhäuser gibt es nicht. Man ist darauf angewiesen, einen neuen Käufer zu finden, der bereit ist zu zahlen. Die Liquidität des Investments ist also gering und der Kapitalbindungszeitraum u.U. sehr lang.
Fazit:
Green Resorts präsentiert ein glänzendes Paket: grüne Ferienanlage, garantierte Rendite, Freizeitwert. Doch hinter der schönen Verpackung verbergen sich erhebliche Risiken. Es fehlt die neutrale Kontrolle, die Versprechen sind an Bedingungen geknüpft, und die ganze Konstruktion lebt vom Erfolg des Betreibers – der aber zugleich auf Kosten des Anlegers wirtschaftet. Man kann nicht behaupten, es handle sich eindeutig um Betrug oder ein Schneeballsystem, denn tatsächlich werden reale Werte geschaffen und genutzt. Aber es ist auch keineswegs eine „sichere Bank“:
Die scheinbare Sicherheit endet dort, wo das Kleingedruckte beginnt. Anleger sollten sich fragen: Bin ich bereit, unternehmerische Risiken (Auslastung, Kostensteigerungen, Betreiberbonität) zu tragen, die ich nicht selbst steuern kann? Wenn man diese Frage ehrlicherweise mit Nein beantworten muss, ist das Konzept ungeeignet. Dann bleibt es vielleicht besser, ein Ferienhaus klassisch zu mieten oder – wenn man investieren will – auf regulierte Anlageprodukte mit umfassender Transparenz zu setzen.
Zum Schluss sei die eingangs gestellte Frage erlaubt: Ist das Ganze ein gut verpacktes Risiko oder ein solides Investment? – Aus heutiger Sicht deutet vieles darauf hin, dass vor allem der Anbieter und frühe Käufer profitieren, während späte oder unvorsichtige Anleger die Risiken schultern. Green Resorts Immobilien mag kein offensichtliches Schneeballsystem sein, doch es trägt die bekannten Kennzeichen von „zu gut um wahr zu sein“-Angeboten. Eine tiefgehende Prüfung, kritisches Hinterfragen aller Vertragsklauseln und ggf. unabhängiger Rat (etwa von Anwälten oder Verbraucherzentralen) sind dringend angeraten, bevor man sich auf dieses Abenteuer einlässt. Denn ein Ferienparadies als Geldanlage bleibt – so charmant es klingt – ein unternehmerisches Wagnis in Ferienlaune.
Hinweis:
Dieser Faktencheck basiert auf einer KI unterstützten journalistischen Internetrecherche und stellt keine offizielle Scoredex-Seriositätsbewertung dar. Ein Scoredex-Seriositätsbewertung ist ein neutraler, Algorithmus gestützter Analyseprozess, der sowohl auf- als auch abwerten kann.
Scoredex-Seriositätsüberprüfung
Sollten Sie an einem Check oder Demonstration Ihrer Seriosität interessiert sein (Scoredex-Seriositätsüberprüfung), beachten Sie bitte:
Die kostenpflichtige Prüfung umfasst über 100 strukturierte Fragen. Je nach Einzelfall sind Nachweise oder Dokumente einzureichen, die Ihre Angaben stützen. Der ermittelte Scoredex-Seriositätsfaktor wird fortlaufend überprüft und bei neuen Erkenntnissen automatisch aktualisiert. Unsere Kunden werden über relevante Entwicklungen informiert.
Bei mindestens befriedigendem Ergebnis wird ein Scoredex-Qualitätssiegel vergeben, das insbesondere im Vertrieb Vertrauen schafft – und das bei Scoredex nur unter strengen Voraussetzungen zu erreichen ist.
Quellennachweise:
https://www.greenresortsimmobilien.de/eine-ferienvilla-kaufen
https://www.vastiva.nl/investeringsproduct/investeren-in-vakantiewoning
https://www.quotenet.nl/nieuws/a212459/de-vakantiehuizenmarkt-is-terug-van-weggeweest-maar-blijft-tricky-212459
https://www.greenresortsimmobilien.de/eine-ferienvilla-kaufen
https://www.greenresortsimmobilien.de/kaufen-und-vermieten-eines-ferienhauses
https://nl.linkedin.com/company/green-resorts
https://transfirm.nl/nl/organisatie/66429242-000035051116-green-resorts-b.v.
https://transfirm.nl/nl/organisatie/72471697-000040579476-exploitatie-maatschappij-bemelen
https://www.bndestem.nl/moerdijk/metamorfose-in-de-polder-van-moerdijk~a88dc8f6/
https://nl.linkedin.com/company/green-resortshttps://en.greenresorts.nl
https://tvblik.nl/business-class/aflevering-13-4
https://www.transfirm.nl/nl/organisatie/77125940-000044845553-rd-van-wijk-holding-b.v.
https://www.quotenet.nl/nieuws/a212459/de-vakantiehuizenmarkt-is-terug-van-weggeweest-maar-blijft-tricky-212459/
https://www.quotenet.nl/nieuws/a212459/de-vakantiehuizenmarkt-is-terug-van-weggeweest-maar-blijft-tricky-212459/
https://www.vastiva.nl/investeringsproduct/investeren-in-vakantiewoning/
https://radar-forum.avrotros.nl/radar-uitzendingen-seizoen-2015-2016-f149/investeren-in-een-vakantiewoning-t163459-s20.html
https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20230420_93388276
https://www.vastiva.nl/investeringsproduct/investeren-in-vakantiewoning/
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