„Es hat sich gelohnt, mit dem Verkauf der Objekte bis Anfang 2021 zu warten.“ Mit diesen Worten beglückte der hessische Diplomkaufmann Lars Bergmann (64), Vorstand der IMMOVATION Immobilien Handels AG aus Kassel, am 13. April 2021 rund 400 Anleger, die im Jahr 2006 bei ihm Fondsanteile gekauft hatten.
Die IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG hat unter seiner Leitung über eine Laufzeit von 14 Jahren eine Rendite von zirka 140 Prozent (steuerfrei) erwirtschaftet. Das entspricht einer jährlichen Rendite von 10 Prozent.
Das gelang mit dem Kauf, dem Management und dem Verkauf eines Portfolios, das fast ausschließlich aus Wohnimmobilien aufgebaut wurde.
Das Ziel des Fonds bestand laut Bergmann darin, Anleger am „wachstumsstarken Immobilienmarkt Deutschland“ zu beteiligen. Für dieses Ziel investierte Fondsmanager Bergmann an „ausgesuchten Standorten in mehrere Wohnanlagen sowie Wohn- und Geschäftshäuser“. Unter anderem in Baden-Württemberg, Hessen, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen.
Bergmann bedankte sich bei den privaten Zeichnern der Kapitalanlage: „Der Fonds ist als Blindpool gestartet. Für das in die IMMOVATION gesetzte Vertrauen, die richtigen Investitionsentscheidungen zu treffen, danke ich allen Investoren.“
Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe (das Vorgängerunternehmen der heutigen IMMOVATION AG wurde 1996 von Lars Bergmann gegründet) hat im ersten Quartal 2021 Immobilienpakete für rund 50 Millionen Euro an Investoren verkauft. Jetzt will das Unternehmen den eigenen Immobilienbestand mit neuen Objekten erweitern. Gesucht werden Grundstücke, Gebäude und Portfolien zur Revitalisierung. Geplant sind Investitionen mit einem Mindestvolumen von 200 Millionen Euro. Bevorzugt werden Wohnanlagen beziehungsweise Wohn- und Gewerbe-Immobilien mit Instandhaltungsdefiziten.
Lars Bergmann: „In 25 Jahren Unternehmensgeschichte haben wir die Erfahrung gemacht, dass Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien an ausgesuchten Standorten ein vergleichsweise verlässliches Investment sind. Insbesondere Wohnimmobilien haben sich auch in außergewöhnlichen Situationen wie aktuell in der Corona-Pandemie erneut als wertstabiler Sachwert erwiesen.“ Nicht zuletzt der Trend zum Homeoffice habe die Bedeutung von Wohnungen für unsere Gesellschaft noch einmal hervorgehoben, so das Unternehmen.
Bergmanns Erfolgskonzept: „Aufwertung bestehender Immobilien“
Bei der Auswahl möglicher Objekte verfolgt die IMMOVATION-Unternehmensgruppe eine Value-Add-Strategie. Als Beispiel für abgeschlossene Projekte mit Wertsteigerung führt das Unternehmen das wiederbelebte Salamander-Areal in Kornwestheim an. Zuerst wurden Produktionshallen der denkmalgeschützten ehemaligen Schuhfabrik für gewerbliche Mieter umgebaut sowie eines der Gebäude in 70 Loft-Mietwohnungen umgewandelt. Nachdem der Bau von 9 Wohngebäuden mit Eigentumswohnungen abgeschlossen war, sind in der letzten Revitalisierungsphase 121 weitere Eigentumswohnungen, fünf Gewerbeeinheiten und ein REWE-Lebensmittelmarkt auf dem Areal entstanden. Nach Angaben des Unternehmens sei es mit der Mischung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe gelungen, die ehemalige Industriebrache in eine nachhaltige Ertragsquelle umzuwandeln.
Wir baten den Erfolgs-Macher Lars Bergmann zum Interview und stellten ihm auch ganz persönliche Fragen.
Business-Leaders.net: Herr Bergmann, wenn Sie zurückschauen, wurden Sie, wie man so sagt, mit einem goldenen Löffel geboren oder wie kamen Sie zu Ihrer ersten Immobilie? In welchen Umständen sind Sie aufgewachsen, und konnten Sie die Erwartungen Ihres Elternhauses erfüllen?
Bergmann: „Ich wurde in ‚gutbürgerliche Verhältnisse‘ hinein geboren, aber sicherlich nicht mit einem ‚goldenen Löffel‘. Die Erwartungen meiner Eltern konnte ich mehr als erfüllen, wobei der große Erfolg meines unternehmerischen Schaffens meine Eltern manchmal etwas sprachlos gemacht und die Dimensionen mancher Projekte auch ein bisschen ‚erschrocken‘ hat.“
Business-Leaders.net: 1988 machten Sie sich selbständig und vermitteln seither Immobilien und Kapitalanlagen. Jeder Anfang ist ja bekanntlich schwer. Wann gab es den ersten Durchbruch? Wie kam es schließlich 1996 zur Gründung der Immovation Kapitalanlagen-Vertriebs GmbH, aus der dann 2002 die Aktiengesellschaft und schließlich 2006 das Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds wurde?
Bergmann: „Der entscheidende Schritt, der die Entwicklung bis zur heutigen Unternehmensgruppe möglich machte, war die Idee eigene Kapitalanlagen anzubieten. Das eingeworbene Kapital öffnete die Tür für den Ankauf und die Entwicklung von Immobilien in größerem Maßstab. Mit dem Wachstum des Umsatzvolumens ergibt sich die Gründung einer GmbH nahezu zwangsläufig, auch um die persönliche Haftung zu begrenzen.“
Business-Leaders.net: Im Wort IMMOVATION stecken Immobilien und Innovation? Was war Ihre Innovation?
Bergmann: „Mit der Wortkombination IMMOVATION ist keine bestimmte Innovation im Themenbereich Immobilien gemeint. IMMOVATION steht vielmehr für das Konzept, wechselnde Marktbedingungen zu erkennen und die Strategie des Unternehmens jederzeit flexibel anzupassen. Nach meiner Erfahrung ist das die Grundlage für einen nachhaltigen unternehmerischen Erfolg.“
Business-Leaders.net: Sie bezeichneten sich in Ihrer Laufbahn mal als „Deutschlands anderer Makler“. Was haben Sie anders gemacht? Und würden Sie das heute auch noch sagen?
Bergmann: „Dieser Satz ist der Slogan der Aufina-Gruppe. In den Jahren vor der Gründung der IMMOVATION war ich auch als Makler für Aufina tätig. „Anders“ stand für die damals in Deutschland ungewöhnliche Praxis die Courtage nicht vom Käufer oder Mieter zu verlangen, sondern vom Anbieter einer Immobilie.“
Business-Leaders.net: Sie sind Mitglied des angesehenen Rings Deutscher Makler (RDM) und gehörten innerhalb der IHK Kassel der Vollversammlungs-Wahlgruppe für Grundstücks- und Wohnungswesen an. Wofür setzen Sie sich ein. Was wäre Ihre erste Maßnahme, wenn Sie deutscher Bundeskanzler wären?
Bergmann: „Als Gründer, Geschäftsführer und Vorstand kenne ich die Herausforderungen kleiner und mittelständischer Unternehmen in der Bau- und Immobilienwirtschaft seit über 30 Jahren. Dazu hat auch meine ehrenamtliche Tätigkeit als Handelsrichter beim Landgericht Kassel beigetragen.
Diese jahrzehntelange Erfahrung und mein Know-how würde ich mit Nachdruck für die Vereinfachung der Verwaltungsprozesse zur Genehmigung von Bauvorhaben einsetzen. Wenn der anhaltende Wohnungsmangel in den Städten wirkungsvoll bekämpft werden soll, darf es im Regelfall nicht Jahre dauern, bis eine Genehmigung erteilt wird.“
Business-Leaders.net: Sie haben die IMMOVATION Immobilien Handels AG zu einer Unternehmensgruppe mit 22 Firmen entwickelt. Warum kommt für Sie kein Börsengang in Frage?
Bergmann: „Mit einem Börsengang wären gesetzliche, wirtschaftliche und organisatorische Anforderungen verbunden, die das Unternehmen in seiner Flexibilität einschränken. Für die Finanzierung der Unternehmensentwicklung bevorzuge ich daher Wege, die dem Unternehmen die größtmögliche Freiheit in unternehmerischen Entscheidungen ermöglichen.“
Ende Teil eins auf SCOREDEX News
Den zweiten Teil des Interviews mit Lars Bergmann lesen Sie auf Business-Leaders.net – Teil 2: Lars Bergmann (IMMOVATION AG): „Alte Fabrikgebäude können eine Art Persönlichkeit haben“
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